# מחירי שדה דב: מה עסקאות שנמכרו באמת אומרות

> מחירי דירות שדה דב בתל אביב לפי הדפסי GovMap, תמהיל רשות המסים, דיווח רבעוני והשקה ב-₪49,000. המספרים שפורסמו לא מסכימים, וזו המידע.

Canonical: https://shavnu.com/he/blog/sde-dov-market-barometer

---

**Published:** 2026-08-20  
**Category:** market  
**Reading time:** 9 minutes

**Projects covered:** RAINBOW Tel Aviv, GINDI VOGUE, DIMRI YAMA TLV, ZOHI Tel Aviv, ASHIRA, FIRST by Hagag

**Developers covered:** Israel Canada, Gindi Holdings, Y.H. Dimri, Avisror Moshe & Sons, Hagag Group

## שני חוזים, שבעה ימים, פער של 32 אחוז

ב-4 ביולי 2026 רשם פיד עסקאות הרחוב של GovMap מכירה עם תג אזור שדה דב: ₪7,750,907 על 137 מ״ר, חמישה חדרים, קומה עשירית, בגוש 6900, חלקה 23. חלקו. זה ₪56,577 למ״ר.

שבעה ימים קודם, ב-27 ביוני 2026, אותו פיד רשם ₪11,288,423 על 151 מ״ר, חמישה חדרים, קומה שלושים ושבע. זה ₪74,758 למ״ר. אותו תג שכונה. אותו מניין חדרים. פער של 32 אחוז בשתי הדגימות ברמת יחידה היחידות שמחזיק תיק המחקר.

שדה דב לוקח חוזי דירות מאז 2023. עד אוגוסט 2026 התיק הציבורי עדיין אינו נותן מחיר אחד. הוא נותן כמה, שמיוצרים בידי משרדים שונים מסיבות שונות. הכתבה הזו קוראת רק נתונים שכבר נרשמו או פורסמו: שתי הדפסות GovMap האלה, מנייני עסקאות בארבעת פוליגוני הקדסטר ש-GovMap מצמיד לשדה, רשומת השוק של הרובע (דיווחי רשות המסים, תרשימים שעודכנו באוגוסט 2026), דיווחים רבעוניים של Israel Canada כפי שכלכליסט וגלובס הדפיסו אותם, ומחירי ההשקה שעיתונות מקצועית באמת קבעה בדפוס. במקום שהתיק שותק, התא נשאר ריק.

**דגימות ברמת יחידה ב-GovMap בגוש 6900, חלקה 23**

| תאריך עסקה | מחיר | שטח | חדרים / קומה | ₪/מ״ר משתמע |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 4 ביולי 2026 | ₪7,750,907 | 137 מ״ר | 5 חדרים, קומה 10 | ₪56,577 |
| 27 ביוני 2026 | ₪11,288,423 | 151 מ״ר | 5 חדרים, קומה 37 | ₪74,758 |

_עסקאות רחוב GovMap ל-6900-23, נשלף ב-19 באוגוסט 2026. שקלים למטר הם המחיר שפורסם חלקי השטח שפורסם. הפיד אינו נוקב בפרויקט._

## קומה שלושים ושבע היא מגדל חדש. 1,569 עסקאות אינן.

ההדפסה מיולי נוחתת בתוך ממוצע הרובע של החודשים האחרונים בעמוד השוק, ₪56-59 אלף למ״ר. ההדפסה מיוני יושבת בין מחיר המחירון של ZOHI ב-₪70,000 לממוצע תחילת-2026 בשאלות הנפוצות של כ-₪81 אלף. קומה שלושים ושבע יכולה להיות רק מגדל חדש: מגדלי הדגל המשווקים רצים מ-34 קומות (ASHIRA, UTOPIA) עד 45 (FIRST), עם RAINBOW ו-DIMRI YAMA ב-39 ו-GINDI VOGUE ב-44. אכלוס ראשון בשדה עדיין מכוון לסביבות 2029. הדפסת הקומה העשירית יכולה להיות כמה דברים. הפיד אינו מקצה אף חוזה לפרויקט נקוב.

חיפוש הרדיוס של GovMap, שנשלף ב-19 באוגוסט 2026, הצמיד 1,569 עסקאות רשומות לפוליגון 6900-23. נקודת הקצה של עסקאות הרחוב למזהה הזה החזירה totalCount של 1,500. שלושה פוליגונים שכנים באותו סט שדה דב נושאים מלאי משלהם: 6896-204 (711), 6884-16 (120), 6885-57 (181). ארבעת מספרי הגוש האלה (6884, 6885, 6896, 6900) הם הבלוקים ש-GovMap מקשר לשכונה.

אל תקראו 1,569 כ-1,569 מכירות מוקדמות חדשות על השדה. שבעת הפרויקטים שפונים לצרכן מחזיקים 2,969 דירות ביניהם. ל-RAINBOW, הספר העמוק ביותר בעיתונות, היו 234 יחידות שנמכרו עד אוגוסט 2025 וכ-300 בדיווחי הרבעון הראשון של 2026. מניין בן ארבע ספרות על פוליגון קדסטר אחד הוא היסטוריית עסקאות הרחוב המצטברת של השכונה, כולל מלאי שקדם להשקת המכירות ב-2023. העובדה השימושית צרה יותר. שאלו את GovMap לפי גוש וחלקה, והוא מחזיר חוזים מתוארכים ומדודים. שתי השורות מקיץ 2026 הן מה שהשאילתה הזאת הפיקה ברמת יחידה.

**מנייני עסקאות רשומות ב-GovMap לפי פוליגון קדסטר בשדה דב**

| פוליגון (גוש-חלקה) | עסקאות רשומות | הערת נקודת קצה |
| --- | --- | --- |
| 6900-23 | 1,569 | חיפוש רדיוס; totalCount עסקאות רחוב 1,500 |
| 6896-204 | 711 | חיפוש רדיוס |
| 6884-16 | 120 | חיפוש רדיוס |
| 6885-57 | 181 | חיפוש רדיוס |

_רדיוס נדל״ן ועסקאות רחוב של GovMap, נשלף ב-19 באוגוסט 2026. המניינים הם המלאי הצמוד לכל פוליגון, לא סיכום מכירות בנייה חדשה 2023-2026._

## למה ₪56-59 אלף ו-₪81 אלף שניהם קיימים

רשומת השוק של הרובע, שמצטטת דיווחי עסקאות של רשות המסים ועודכנה באוגוסט 2026, שמה את ממוצע הרובע על ₪56-59 אלף למ״ר בחודשים האחרונים. עסקאות אופציה במתחם המרכז יושבות בסביבות ₪63 אלף. חוזי ארבעה חדרים ממוצעים כ-₪8.1 מיליון על פני הרובע, אבל המספר הזה הוא תערובת: אשכול כ-₪9.6 מיליון, מרכז כ-₪6.5 מיליון. עסקאות חמישה חדרים בשנים-עשר החודשים האחרונים: אשכול כ-₪11.4 מיליון, מרכז כ-₪8.6 מיליון. הקיצונים שפורסמו הם ₪43.75 מיליון על 508 מ״ר באשכול (₪86,122 למטר) ו-₪2.3 מיליון על 32 מ״ר (₪71,875 למטר).

השאלות הנפוצות של האתר, נכון לתחילת 2026, מצטטות ממוצע רובע אחר: כ-₪81 אלף למ״ר. הן גם מפרסמות סולם חדרים: שני חדרים ₪3.81 מיליון, שלושה חדרים ₪6.86 מיליון, ארבעה חדרים ₪9.45 מיליון, חמישה חדרים ₪11.61 מיליון. הקטלוג המלוקט קובע ששני הנתונים נבדלים במתודולוגיה. הוא אינו מפרסם את נוסחת השאלות הנפוצות, והכתבה הזאת לא תמציא אחת.

מה שאפשר לראות בלי לנחש את הקוד: מחירי החדרים בשאלות הנפוצות עוקבים אחרי עמודת אשכול בעמוד השוק (₪9.45 מיליון מול ₪9.6 מיליון לארבעה חדרים; ₪11.61 מיליון מול ₪11.4 מיליון לחמישה), לא אחרי עמודת המרכז (₪6.5 מיליון ו-₪8.6 מיליון). ממוצע השאלות הנפוצות של ₪81 אלף יושב ליד ממוצע הדיווח המאוחר יותר של Israel Canada ב-₪85,700 למ״ר, וליד ״ממוצע הרובע״ ₪70-85 אלף שעמוד הפרויקט של Gindi משתמש בו כניגוד. תערובת רשות המסים של ₪56-59 אלף יושבת ליד נייר אופציה במרכז ב-₪63 אלף וליד דגימת GovMap מיולי ב-₪56,577.

שני המספרים יכולים להיות באותו אתר באותו זמן. אחד הוא תערובת עדכנית, רוחבית-רובע, של עסקאות רשומות, כולל חוזי מרכז זולים יותר ועסקאות אופציה. השני הוא תמונת מצב מתחילת 2026 שמתנהגת כמו ממוצע אשכול, בנייה חדשה, מפרט גבוה יותר. ערבוב שלהם ל״מחיר שדה דב״ אחד הוא איך דלפק מכירות גורם לרוכש להפסיק לשאול שאלות.

**שני ממוצעי רובע שפורסמו, ומחירי החדרים שיושבים מתחתיהם**

| מקור / תאריך | ₪/מ״ר רובע | 4 חדרים | 5 חדרים |
| --- | --- | --- | --- |
| עמוד שוק, רשות המסים, חודשים אחרונים נכון לאוג׳ 2026 | ₪56-59 אלף (אופציות מרכז כ-₪63 אלף) | ₪8.1 מיליון רובע; אשכול ₪9.6 מיליון; מרכז ₪6.5 מיליון | 12 חודשים אחרונים: אשכול ₪11.4 מיליון; מרכז ₪8.6 מיליון |
| שאלות נפוצות, תחילת 2026 | כ-₪81 אלף | ₪9.45 מיליון | ₪11.61 מיליון |

_רשומת השוק של הרובע, ליקוט 19 באוגוסט 2026. הקטלוג מסמן פיצול מתודולוגיה ואינו מגדיר את נוסחת השאלות הנפוצות._

_עמוד שוק: דיווחי רשות המסים, תרשימים שעודכנו באוגוסט 2026, סדרה מהשקת המכירות ב-2023. סולם חדרים בשאלות נפוצות: שני חדרים ₪3.81 מיליון, שלושה חדרים ₪6.86 מיליון._

## שלוש ההדפסות של Israel Canada אינן מספר אחד

כלכליסט, 27 באוגוסט 2025: ממוצע העסקה הסגורה של RAINBOW של Israel Canada ברבעון השני של 2025 היה ₪11 מיליון, שיא לפרויקט 480 היחידות במגרש 111 באשכול. מכירות מצטברות באותו תאריך: 234 יחידות ב-₪2 מיליארד. חלקו את הספר, לא את הכותרת. ₪2 מיליארד על פני 234 דירות הם כ-₪8.55 מיליון כל אחת. ה-₪11 מיליון הוא ממוצע רבעוני. ה-₪2 מיליארד הוא הסך הרץ. לטפל בהם כנתון אחד מגזים את ההדפסה לאורך החיים.

מאקו, 1 בינואר 2026: RAINBOW עבר לביצוע עם Ashtrom כקבלן בכ-₪736 מיליון. עבודות התחילו באותו חודש. הפרויקט דווח כנמכר מראש בכ-70 אחוז. שבעים אחוז מ-480 הם 336 יחידות.

גלובס, 2 ביוני 2026, בקריאת דיווחי הרבעון הראשון: Israel Canada מכרה כ-300 יחידות בממוצע של ₪85,700 למ״ר, וקצב המכירות ברובע קרס. שלוש מאות יחידות ב-₪85,700 הן מחיר. הן אינן מהירות. המלאי הלך מ-234 (אוגוסט 2025) לכ-300 (דיווחי רבעון ראשון 2026) בפרויקט שכבר תואר, בינואר, כנמכר ברובו. גלובס כינה זאת תקיעה. הדיווח, כפי שדווח, אינו מבודד יחידות שנמכרו ברבעון הראשון לבד. נתון ₪85,700 עדיין הקרוב ביותר שהרשומה מגיעה למ״ר שקלי שמדווח יזם על נייר אשכול סגור. הוא יושב ₪4,700 מעל ₪81 אלף של השאלות הנפוצות ו-₪26,000 עד ₪29,000 מעל תערובת רשות המסים של החודשים האחרונים.

_ממוצע רבעון שני 2025 ו-234 / ₪2 מיליארד: כלכליסט, 27 באוגוסט 2025. 70% נמכר מראש וחוזה Ashtrom ₪736 מיליון: מאקו, 1 בינואר 2026. כ-300 יחידות ב-₪85,700/מ״ר והתקיעה: גלובס, 2 ביוני 2026._

## ההדפסה ב-₪49,000 שיכולה להזיז כל ממוצע

ב-3 ביוני 2025 דיווח מרכז הנדל״ן ש-Gindi Holdings פרסמה את GINDI VOGUE מ-₪49,000 למ״ר, עשרות אחוזים מתחת לממוצע הרובע, ומכרה כ-700 דירות תוך שבועות. הסכמה היא 708 יחידות במתחם מרכז, כ-250 מטר מהים. עמוד הפרויקט שווק מאוחר יותר מכ-₪59,000 מול טווח רובע שצוטט של ₪70-85 אלף.

Gindi זכה בשני מגרשי מרכז במכרזי פברואר 2025, כשמחירי קרקע נכנסו כ-40 אחוז מתחת לשיא אשכול מאוגוסט 2021 (₪4.4 מיליארד על 1,540 יחידות, כ-₪2.8 מיליון קרקע לדירה). חול זול יותר, מחירון זול יותר. השקת ₪49,000 היא ההדגמה הפומבית הראשונה של החשבון הזה, והנפח גדול מספיק למשוך למטה כל ממוצע רובע שכולל מרכז. תערובת רשומה שבלעת נייר בקנה מידה של Gindi, עסקאות אופציה במרכז בכ-₪63 אלף, ופנטהאוז באשכול תיראה כמו ₪56-59 אלף. שאלות נפוצות שעדיין חושבות בסגירות אשכול 2025-26 ייראו כמו ₪81 אלף.

עד 5 באוגוסט 2026 מחזיק אופציה תבע את Gindi על החזר של כ-₪500 אלף אחרי ממצאי זיהום ה-PFAS. נייר אופציה אינו מכירה שהושלמה. עמוד השוק כבר מתמחר אופציות מרכז כשורה משלהן. מחירונים מפורסמים אחרים שייכים לאותו גיליון עבודה, לא לאותו תא: DIMRI YAMA מ-₪3.75 מיליון לדירת שני חדרים (דצמבר 2025), שתואר מאוחר יותר כמחיר הגבוה ביותר למ״ר שהיה אז במכירה (מרכז הנדל״ן, אפריל 2026); ZOHI מ-₪70,000 למ״ר (ינואר 2026); הפנטהאוז של ASHIRA ב-₪19.5 מיליון (אוגוסט 2024); FIRST, 46 מכירות בחודשיים אחרי השקה ביולי 2025, בלי מחיר מחירון מפורסם. יגאל דימרי אמר שמחירים בשדה דב יכולים להגיע ל-₪150,000 למ״ר. זה משפט של יו״ר, לא עסקה רשומה. כלכליסט, 28 במאי 2026, דיווח שכמעט מחצית הדירות ש-Dimri מכר נקנו בידי בעל השליטה. עסקה רשומה אינה אוטומטית עסקה בזרוע אורך.

> עסקה רשומה היא דיווח מס. מחיר מבוקש הוא טיעון מכירה.

_השקת Gindi: מרכז הנדל״ן, 3 ביוני 2025. קרקע זולה ב-40%: ynet, 19 בפברואר 2025. תביעת מחזיק אופציה: CTech, 5 באוגוסט 2026. רכישות פנימיות של Dimri: כלכליסט, 28 במאי 2026._

## מבוקש מול רשום: גיליון עבודה לרוכש

שמרו את השכבות בנפרד. מחיר מבוקש הוא מה שהחוברת או הדלפק אומר: Gindi מ-₪49,000 ואז כ-₪59,000; ZOHI מ-₪70,000; Dimri מ-₪3.75 מיליון. ממוצע עסקה סגורה בדיווח הוא מה שיזם אחד רשם: RAINBOW ב-₪11 מיליון ברבעון השני של 2025, ואז ₪85,700 למ״ר על ספר של כ-300. תערובת רשות המסים בעמוד השוק של הרובע היא מה שדגימה רחבה יותר של עסקאות רשומות עשתה בחודשים האחרונים, כולל אופציות מרכז. הדפסת GovMap היא חוזה מתוארך אחד עם שטח, קומה, וגוש/חלקה. עלות קרקע היא הרצפה תחת המגדל: אשכול 2021 מול מרכז 2025, כ-40 אחוז זה מזה.

אם סוכן מכירות מצטט ₪81 אלף כ״ממוצע הרובע,״ שאלו איזו מתודולוגיה, אילו חודשים, והאם נייר אופציה במרכז בדגימה. אם הם מצטטים ₪56-59 אלף, שאלו כמה מזה נפח מרכז בקנה מידה של Gindi וכמה אשכול. אם הם מבהיקים מסך GovMap, רשמו את התאריך, השטח, הקומה ומזהה החלקה, ואז חלקו. אם הם מצטטים ממוצע רבעוני, בקשו גם את הספר המצטבר. כלכליסט, ב-24 בפברואר 2026, עדיין שאל כמה עולות דירות ב״השכונה היקרה בישראל.״ גלובס, ב-2 ביוני, קרא את דיווחי הרבעון הראשון כתקיעה. מלאי גבוה של חוזים חתומים וזרם דק יותר של חדשים יכולים לחיות באותה שנה.

**חמש שכבות של מחיר שדה דב, אף אחת מהן אינה ניתנת להחלפה**

| שכבה | מה היא | סמן שפורסם |
| --- | --- | --- |
| מבוקש / השקה | מחיר דלפק מכירות | Gindi ₪49 אלף ואז כ-₪59 אלף/מ״ר; ZOHI ₪70 אלף/מ״ר; Dimri מ-₪3.75 מיליון |
| דיווח יזם | ספר סגור בחברה אחת | RAINBOW ממוצע ₪11 מיליון (רבעון שני 2025); כ-300 יח׳ ב-₪85,700/מ״ר (רבעון ראשון 2026) |
| תערובת רשות המסים | עסקאות רשומות, רוחבי-רובע | ₪56-59 אלף/מ״ר חודשים אחרונים; 4 חדרים ₪8.1 מיליון; פיצול אשכול/מרכז |
| הדפסת יחידה GovMap | חוזה מתוארך אחד | ₪7,750,907 / 137 מ״ר (4 ביולי 2026); ₪11,288,423 / 151 מ״ר (27 ביוני 2026) |
| מכרז קרקע | מה שהיזם שילם על החול | 2021: ₪4.4 מיליארד / 1,540 יח׳ (כ-₪2.8 מיליון/דירה); מרכז 2025 זול בכ-40% |

_סמנים כמצוטט בסעיפים למעלה. ל-FIRST אין מחיר מחירון מפורסם (46 מכירות בחודשיים אחרי השקת יולי 2025). ל-UTOPIA אין מחיר מפורסם._

## קראו את המספר הבא כדגימה

שדה דב ימשיך להדפיס ממוצעים. כל אחד הוא דגימה עם תאריך, גאוגרפיה ושיטה. ב-1 בינואר 2026 אתר הרובע הריץ סיכום שנה משלו תחת הכותרת ״הברומטר הנדל״ני של ישראל.״ הברומטר השימושי אינו הכותרת הזאת, והוא אינו איזה שקל-למטר שחוברת מעדיפה. הוא ההרגל לשאול אילו עסקאות נכנסו למספר, ואיזה סוג נייר הן היו.

אכלוס ראשון עדיין מכוון לסביבות 2029. ממצאי PFAS מפברואר 2026 תלויים מעל מגרשים שלא נבדקו נקיים; מגרש 101 של ASHIRA כן, והסיקור טיפל בזה כיתרון מכירה. מכרז מרכז שנותר של 217 יחידות נדחה שתים-עשרה פעמים עד מאי 2026. העובדות האלה אינן מחירים. הן למה חוזה רשום על שרטוט עדיין אינו מפתח.

עד שהבניינים יעמדו, שמרו את השכבות בעמודות נפרדות. GovMap להדפסות יחידה מתוארכות. עמוד רשות המסים לספר המעורב האחרון. הדיווחים לממוצע הסגור של יזם אחד. מודעות ההשקה למה שמישהו קיווה שתשלמו. החוזה מיולי ב-₪56,577 והחוזה מיוני ב-₪74,758 שניהם אמיתיים. רוכש שאינו יכול לומר איזה מהם מוכרים לו לא צריך לחתום.

_כותרת סיכום שנה: רשומות הרובע, 1 בינואר 2026. סיקור PFAS ומגרש נקי: מרכז הנדל״ן / גלובס / ice.co.il, פבר׳-אפר׳ 2026. דחיות מכרז: גלובס, 14 במאי 2026._


---

Source: https://shavnu.com/he/blog/sde-dov-market-barometer ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.