# Acheter sur plan en Israël : garantie loi sur la vente > La garantie loi sur la vente et ses alternatives, le carnet de coupons, le plafond d'indexation de 40 % depuis 2022, l'indemnité de retard et une checklist. Canonical: https://shavnu.com/fr/guides/off-plan-protection --- ## La réponse courte Quand vous achetez un appartement sur plan (דירה על הנייר, dira al ha-neyar) en Israël, le promoteur ne peut pas prendre plus de 7 pour cent du prix de vous à moins d'avoir sécurisé votre argent d'une des cinq façons fixées par la Sale (Apartments) (Assurance of Investments of Purchasers of Apartments) Law 1974. En pratique cela signifie presque toujours une garantie bancaire émise pour chaque paiement que vous faites via un carnet de bons. Deux protections supplémentaires viennent de la Sale (Apartments) Law 1973, amendée en 2022. Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, pas plus de 40 pour cent du prix ne peut être indexé à un indice, et une livraison tardive vous donne une compensation mensuelle fixe sans preuve de préjudice. Un contrat peut améliorer ces règles pour l'acheteur mais ne peut pas les retirer. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Votre propre avocat vérifie comment ces protections sont écrites dans le contrat qui vous est proposé. ## Les cinq garanties, et ce que chacune couvre La section 2 de la loi de 1974 énumère cinq façons dont un vendeur peut sécuriser des paiements au-delà de 7 pour cent. Une garantie bancaire (ערבות בנקאית, arvut bankait) ou une police d'assurance doit sécuriser le retour de tout ce que vous avez payé si le vendeur ne peut pas vous transférer l'appartement à cause d'une saisie, d'un sursis de procédure, d'une ordonnance de liquidation ou d'administration judiciaire, ou de circonstances rendant la livraison absolument impossible. Annuler le contrat n'est pas en soi un tel événement, donc une garantie ne paie pas parce que vous avez changé d'avis ou utilisé une clause de sortie. Depuis l'amendement de 2022, la garantie et la police d'assurance ne couvrent pas la part de TVA de vos paiements. Si la garantie est appelée, un fonds détenu par le Comptable général du ministère des Finances rembourse la TVA via la banque ou l'assureur. ## La banque accompagnatrice et le carnet de bons Les grands projets neufs sont généralement financés avec accompagnement bancaire (ליווי בנקאי, livui banka'i) : la banque finance la construction et contrôle un compte de projet où va l'argent des acheteurs. La section 3B de la loi de 1974 exige que la banque accompagnatrice émette un carnet de bons (פנקס שוברים, pinkas shovarim) pour chaque appartement. Vous payez uniquement via ces bons, et chaque paiement par bon est une instruction irrévocable à la banque de vous donner une garantie ou une police, ce qu'elle doit faire dans les 14 jours ouvrés. Deux règles en découlent. Ne payez pas le promoteur par virement sur un autre compte, par chèque ou en espèces, même pour une amélioration, avant que votre avocat ne confirme comment ce paiement est sécurisé. Et si vous prenez une hypothèque, la section 3C exige que la banque prêteuse vous informe par écrit de ces protections et s'assure que la garantie est en place avant de libérer chaque déblocage. À Sde Dov, des exemples publiés de ce financement incluent environ ₪700M de Discount et Hapoalim pour le lot 2227 de Luzon Ronson (juin 2025). Demandez quelle banque accompagne votre projet et obtenez son nom sur le contrat. ## L'indexation après le changement de 2022 Jusqu'en juillet 2022, les contrats indexaient couramment tout le prix impayé à l'indice des intrants de construction (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya). L'Amendement 9 à la Sale (Apartments) Law a changé cela pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, et c'est toujours la règle en septembre 2026. L'indice autorisé est l'indice des intrants de construction pour le bâtiment résidentiel publié par le Bureau central des statistiques. Sur un contrat de ₪6,8M, au plus ₪2,72M peuvent être indexés, donc chaque hausse de 1 pour cent de l'indice ajoute au plus ₪27 200. Sous l'ancienne pratique, les ₪5,44M restants après un acompte de 20 pour cent auraient pu être indexés en entier, deux fois plus. ## L'échéancier de paiement La loi ne fixe pas un échéancier ; le contrat le fait, dans la règle des 7 pour cent et l'exigence de garantie. Les échéanciers à Sde Dov vont de paiements échelonnés liés au permis de construire et aux jalons de construction à des campagnes qui diffèrent la majeure partie du prix à la livraison. Calcalist a rapporté en décembre 2025 que FIRST offrait deux voies dans un contrat : le prix de liste complet avec des conditions plus faciles, ou un prix plus bas pour un paiement accéléré, avec ₪50 000 à la demande d'achat, 7 pour cent au contrat, un complément à 35 pour cent quand le permis de construire est délivré, 12,5 pour cent deux ans plus tard, 12,5 pour cent deux ans après et le solde six mois avant le Tofes 4 (approbation d'occupation). Le report a un coût qui n'est pas toujours visible. Bizportal a rapporté en juin 2026 que les offres de financement des promoteurs dans le quartier valent une remise cachée de 6 à 8 pour cent sur le prix listé. Depuis mars 2025, la Banque d'Israël a limité les prêts bullet et balloon où le promoteur paie l'intérêt à 10 pour cent du crédit hypothécaire trimestriel de chaque banque, sous un arrêté temporaire en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. La taxe d'acquisition est payée sur le prix du contrat quelle que soit la voie choisie. ## Livraison tardive : la formule de compensation Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, si le promoteur livre avec plus d'un mois de retard, vous êtes dû une compensation sans avoir à prouver de perte. Elle est basée sur le loyer d'un appartement similaire en taille et emplacement et payée à la fin de chaque mois. Le promoteur n'est exempté que si vous avez causé le retard ou si le contrat a été frustré par des circonstances extrêmes qui ne pouvaient pas être prévues, et le contrat ne peut pas réduire les montants. La loi de guerre qui permettait de reporter des obligations contractuelles couvrait les obligations dues entre le 7 octobre et le 31 décembre 2023. En exemple chiffré, pour chaque ₪10 000 de loyer mensuel d'un appartement similaire, un retard de douze mois vaut ₪135 000 : rien le premier mois, ₪30 000 pour les mois deux à quatre, ₪75 000 pour les mois cinq à dix et ₪30 000 pour les mois onze et douze. L'indexation s'arrête aussi à la date de livraison du contrat, donc un promoteur en retard ne peut pas continuer à indexer votre solde impayé. ## Ce qu'il faut vérifier dans un contrat à Sde Dov Sde Dov ajoute trois risques à la liste habituelle : des constats de PFAS au niveau de la parcelle, des dates de livraison à partir de 2029 dans un quartier où les travaux ont déjà été arrêtés une fois, et, sur le terrain privé du Big Bloc, une attribution entre propriétaires que le tribunal a gelée. La checklist place ces points à côté des points généraux. Pour les questions de contamination complètes, voir le guide contamination. ## D'où viennent ces informations Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 sur Nevo : section 2 (7 pour cent et les cinq garanties), section 3B (banque accompagnatrice, carnet de bons, 14 jours ouvrés), section 3C (banque prêteuse), section 3C1 (TVA) : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (vérifié le 28 septembre 2026) Cabinet d'avocats H. Noam, résumé de la section 2 : ce que couvre une garantie, l'approbation de l'assureur, le fonds TVA depuis 2022 : https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (vérifié le 28 septembre 2026) Ministère de la Construction et du Logement, Amendement 9 : limites d'indexation et compensation de retard : https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 juillet 2022) Knesset, Sale (Apartments) Law (Amendement 9) 2022 : résumé de la loi promulguée : https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022) Sale (Apartments) Law 1973 sur Nevo : sections 5A, 5C et 6B : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (vérifié le 28 septembre 2026) Sale (Apartments) Law 1973 sur Wikisource : section 5C(d), définition de l'indice des intrants de construction : https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (vérifié le 28 septembre 2026) Revue Rashut HaRabim, loi de report de temps de guerre couvrant les obligations dues du 7 octobre au 31 décembre 2023 : https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 novembre 2024) Règlement Sale (Apartments) (Limit on Legal Expenses) sur Nevo : ₪5 915 ou 0,5 pour cent, pas au-delà de ₪4 642 750 : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (version en vigueur au 1er février 2026) Ynet (Calcalist), les deux voies de paiement de FIRST et l'échéancier accéléré : https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 décembre 2025) Bizportal, remises de financement cachées de 6 à 8 pour cent à Sde Dov : https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 juin 2026) Communiqué de presse de la Banque d'Israël, limites aux ventes à paiement différé et aux prêts bullet et balloon : https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 mars 2025) Banque d'Israël, Directive 329, version 13 : la limite de 10 pour cent à la section 8A jusqu'au 31 décembre 2026 : https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 juin 2026) Nadlan Center, Discount et Hapoalim prêteront environ ₪700M à Luzon Ronson pour Sde Dov : https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 juin 2025) Globes, les neuf parcelles avec indications de PFAS : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 juillet 2026) Globes, des acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 juillet 2026) Globes, sept projets en commercialisation et première occupation attendue en 2029 : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 septembre 2026) Mako, données du ministère des Finances sur les annulations à Tel Aviv sous conditions de permis de construire : https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 septembre 2026) --- Source: https://shavnu.com/fr/guides/off-plan-protection sur Shavnu, un guide indépendant en français du quartier de Sde Dov à Tel-Aviv. Les chiffres viennent du dossier public : déclarations de l'Autorité fiscale israélienne, SIG de Tel-Aviv, appels d'offres et presse hébraïque.