# Comprar sobre plano en Israel: garantía de la ley de venta > La garantía de ley de venta y sus alternativas, el talonario de cupones, el tope de indexación del 40 % desde 2022, la indemnización por retraso y checklist. Canonical: https://shavnu.com/es/guides/off-plan-protection --- ## La respuesta corta Cuando compra un apartamento sobre plano (דירה על הנייר, dira al ha-neyar) en Israel, la promotora no puede tomar más del 7 por ciento del precio de usted a menos que haya asegurado su dinero de una de cinco formas fijadas por la Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones de Compradores de Apartamentos) de 1974. En la práctica eso casi siempre significa una garantía bancaria emitida por cada pago que haga a través de un talonario de vales. Dos protecciones más vienen de la Ley de Venta (Apartamentos) de 1973, enmendada en 2022. Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, no más del 40 por ciento del precio puede indexarse a un índice, y una entrega tardía le da compensación mensual fija sin necesidad de probar el daño. Un contrato puede mejorar estas reglas para el comprador pero no puede quitárselas. Esta página es información general, no asesoramiento legal. Su propio abogado comprueba cómo están escritas estas protecciones en el contrato que le ofrecen. ## Las cinco garantías, y qué cubre cada una La sección 2 de la ley de 1974 enumera cinco formas en que un vendedor puede asegurar pagos por encima del 7 por ciento. Una garantía bancaria (ערבות בנקאית, arvut bankait) o una póliza de seguro debe asegurar la devolución de todo lo que pagó si el vendedor no puede transferirle el apartamento por un embargo, una suspensión de procedimientos, una orden de liquidación o administración judicial, o circunstancias que hagan la entrega absolutamente imposible. Cancelar el contrato no es por sí mismo tal evento, así que una garantía no paga porque usted cambió de opinión o usó una cláusula de salida. Desde la enmienda de 2022 la garantía y la póliza de seguro no cubren la parte de IVA de sus pagos. Si se ejecuta la garantía, un fondo mantenido por el Contador General del Ministerio de Finanzas repone el IVA a través del banco o la aseguradora. ## El banco acompañante y el talonario de vales Los proyectos nuevos grandes normalmente se financian con acompañamiento bancario (ליווי בנקאי, livui banka'i): el banco financia la construcción y controla una cuenta del proyecto a la que va el dinero de los compradores. La sección 3B de la ley de 1974 exige que el banco acompañante emita un talonario de vales (פנקס שוברים, pinkas shovarim) para cada apartamento. Usted paga solo a través de esos vales, y cada pago con vale es una instrucción irrevocable al banco de darle una garantía o póliza, que debe hacer dentro de 14 días hábiles. De ahí se siguen dos reglas. No pague a la promotora por transferencia a ninguna otra cuenta, con cheque o en efectivo, ni siquiera para una mejora, hasta que su abogado confirme cómo está asegurado ese pago. Y si toma una hipoteca, la sección 3C exige que el banco prestamista le informe por escrito de estas protecciones y se asegure de que la garantía está en marcha antes de liberar cada desembolso. En Sde Dov, ejemplos publicados de esta financiación incluyen unos ₪700M de Discount y Hapoalim para el lote 2227 de Luzon Ronson (junio de 2025). Pregunte qué banco acompaña su proyecto y consiga su nombre en el contrato. ## La indexación después del cambio de 2022 Hasta julio de 2022 los contratos comúnmente indexaban todo el precio pendiente al índice de insumos de construcción (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya). La Enmienda 9 a la Ley de Venta (Apartamentos) cambió eso para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, y sigue siendo la regla en septiembre de 2026. El índice permitido es el índice de insumos de construcción para edificación residencial publicado por la Oficina Central de Estadística. En un contrato de ₪6.8M, como máximo ₪2.72M pueden estar indexados, así que cada aumento del 1 por ciento en el índice añade como máximo ₪27,200. Bajo la práctica antigua, todo el ₪5.44M restante tras un pago inicial del 20 por ciento podría haber estado indexado, el doble. ## El calendario de pagos La ley no fija un calendario; lo fija el contrato, dentro de la regla del 7 por ciento y el requisito de garantía. Los calendarios en Sde Dov van desde pagos escalonados ligados al permiso de construcción y a hitos de construcción hasta campañas que difieren la mayor parte del precio a la entrega. Calcalist reportó en diciembre de 2025 que FIRST ofrecía dos vías en un contrato: el precio de lista completo con términos más fáciles, o un precio más bajo por pagos acelerados, con ₪50,000 en la solicitud de compra, 7 por ciento en el contrato, una completación hasta el 35 por ciento cuando se emite el permiso de construcción, 12.5 por ciento dos años después, 12.5 por ciento dos años más tarde y el saldo seis meses antes del Tofes 4 (aprobación de ocupación). El diferimiento tiene un coste que no siempre es visible. Bizportal reportó en junio de 2026 que las ofertas de financiación de las promotoras en el distrito valen un descuento oculto del 6 al 8 por ciento sobre el precio listado. Desde marzo de 2025 el Banco de Israel ha limitado los préstamos bullet y balloon en los que la promotora paga el interés al 10 por ciento del crédito hipotecario trimestral de cada banco, bajo una orden temporal en vigor hasta el 31 de diciembre de 2026. El impuesto de compra se paga sobre el precio del contrato sea cual sea la vía que elija. ## Entrega tardía: la fórmula de compensación Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, si la promotora entrega con más de un mes de retraso, se le debe compensación sin tener que probar ninguna pérdida. Se basa en el alquiler de un apartamento similar en tamaño y ubicación y se paga al final de cada mes. La promotora no debe nada solo si usted causó el retraso o el contrato quedó frustrado por circunstancias extremas que no podían haberse previsto, y el contrato no puede reducir los importes. La ley de tiempos de guerra que permitió posponer obligaciones contractuales cubrió obligaciones que vencían entre el 7 de octubre y el 31 de diciembre de 2023. Como ejemplo calculado, por cada ₪10,000 de alquiler mensual de un apartamento similar, un retraso de doce meses vale ₪135,000: nada por el primer mes, ₪30,000 por los meses dos a cuatro, ₪75,000 por los meses cinco a diez y ₪30,000 por los meses once y doce. La indexación también se detiene en la fecha de entrega del contrato, así que una promotora tardía no puede seguir indexando su saldo pendiente. ## Qué comprobar en un contrato de Sde Dov Sde Dov añade tres riesgos a la lista habitual: hallazgos de PFAS a nivel de parcela, fechas de entrega desde 2029 en adelante en un distrito donde las obras ya se han detenido una vez, y, en terreno privado del Big Bloc, una asignación entre propietarios que el tribunal ha congelado. La lista de comprobación pone esos puntos junto a los generales. Para las preguntas de contaminación completas, vea la guía de contaminación. ## De dónde viene cada dato Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974 en Nevo: sección 2 (7 por ciento y las cinco garantías), sección 3B (banco acompañante, talonario de vales, 14 días hábiles), sección 3C (banco prestamista), sección 3C1 (IVA): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026) Despacho de abogados H. Noam, resumen de la sección 2: qué cubre una garantía, la aprobación de la aseguradora, el fondo de IVA desde 2022: https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (verificado el 28 de septiembre de 2026) Ministerio de Construcción y Vivienda, Enmienda 9: límites de indexación y compensación por retraso: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 de julio de 2022) Knesset, Ley de Venta (Apartamentos) (Enmienda 9) 2022: resumen de la ley promulgada: https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022) Ley de Venta (Apartamentos) de 1973 en Nevo: secciones 5A, 5C y 6B: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026) Ley de Venta (Apartamentos) de 1973 en Wikisource: sección 5C(d), definición del índice de insumos de construcción: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (verificado el 28 de septiembre de 2026) Revista Rashut HaRabim, ley de posposición de tiempos de guerra que cubre obligaciones vencidas del 7 de octubre al 31 de diciembre de 2023: https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 de noviembre de 2024) Reglamento de Venta (Apartamentos) (Límite de Gastos Legales) en Nevo: ₪5,915 o 0.5 por ciento, no por encima de ₪4,642,750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (versión vigente al 1 de febrero de 2026) Ynet (Calcalist), las dos vías de pago de FIRST y el calendario acelerado: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 de diciembre de 2025) Bizportal, descuentos ocultos de financiación del 6 al 8 por ciento en Sde Dov: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 de junio de 2026) Comunicado de prensa del Banco de Israel, límites a las ventas de pago diferido y a los préstamos bullet y balloon: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 de marzo de 2025) Banco de Israel, Directiva 329, versión 13: el límite del 10 por ciento en la sección 8A hasta el 31 de diciembre de 2026: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 de junio de 2026) Nadlan Center, Discount y Hapoalim prestarán unos ₪700M a Luzon Ronson para Sde Dov: https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 de junio de 2025) Globes, las nueve parcelas con indicios de PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 de julio de 2026) Globes, compradores añadiendo cláusulas de cancelación por contaminación: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 de julio de 2026) Globes, siete proyectos en comercialización y primera ocupación esperada en 2029: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 de septiembre de 2026) Mako, datos del Ministerio de Finanzas sobre cancelaciones en Tel Aviv bajo condiciones de permiso de construcción: https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 de septiembre de 2026) --- Source: https://shavnu.com/es/guides/off-plan-protection en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.