# Hipoteca en Israel para extranjeros: reglas 2026 > Los no ciudadanos piden hasta el 50 % bajo la Directiva 329 del Banco de Israel; ciudadanos y olim hasta el 75 %. Bancos y tramos sobre plano. Canonical: https://shavnu.com/es/guides/financing --- ## La respuesta corta para no residentes Si usted no es ciudadano israelí, un banco israelí puede prestarle como máximo el 50 por ciento del menor entre el precio y la tasación del banco. Esa es la propia regla del Banco de Israel: la Directiva de Conducta Bancaria Adecuada 329 reserva el techo del 75 por ciento para vivienda única y el techo del 70 por ciento para vivienda de reposición a los apartamentos comprados por una persona física ciudadana israelí, y cualquier otra compra cae en la categoría de inversión del 50 por ciento. La directiva traza la línea en la ciudadanía. Un ciudadano israelí que vive en el extranjero y compra su único apartamento en Israel puede en principio calificar para el 75 por ciento, y también un oleh que ha tomado la ciudadanía; un ciudadano extranjero que nunca ha poseído una vivienda en ningún sitio no puede. Los bancos añaden su propia política de crédito sobre la directiva, especialmente para ingresos ganados en el extranjero, así que el techo es un máximo y la oferta puede ser menor. Esta página es información general, no asesoramiento financiero. Un asesor hipotecario licenciado y la aprobación por escrito del banco deciden su expediente. ## La Directiva 329 tal como está en 2026 La directiva se actualizó por última vez el 30 de junio de 2026 (circular 2852, versión 13). Sus techos centrales no han cambiado en años. Lo que cambió en 2025 y 2026 es cuánto pueden prestar los bancos en préstamos subsidiados por la promotora y cómo cuentan la deuda ya asegurada sobre un inmueble. Dos cambios entran en vigor el 1 de octubre de 2026 bajo la circular 2840 del 8 de febrero de 2026, cuyo inicio se pospuso del 1 de julio por la circular 2852. Las cuotas de todo préstamo ya asegurado sobre el mismo inmueble cuentan para el límite del 50 por ciento de cuota sobre ingresos, y en el mismo banco el techo de dos tercios sobre el endeudamiento a tipo variable se mide sobre todo el crédito asegurado sobre ese inmueble. ## Qué significa el 50 por ciento en los precios de Sde Dov Al 50 por ciento un comprador extranjero financia la mitad del precio en efectivo, más el impuesto de compra, que el banco no financia, más los costes legales y bancarios. En el apartamento de tres ambientes de FIRST listado a unos ₪6.8M eso son ₪3.4M de capital y unos ₪558,899 de impuesto de compra antes de cualquier tasa. Un ciudadano israelí que compre el mismo apartamento como vivienda única podría pedir prestado hasta ₪5.1M, y como oleh pagaría unos ₪79,976 de impuesto de compra. El préstamo también debe pasar la prueba de cuota. Un préstamo de ₪3.4M a 30 años a un ilustrativo 5 por ciento anual cuesta unos ₪18,252 al mes, así que el banco necesitaría ver ingresos disponibles netos documentados de al menos unos ₪36,504 al mes para quedarse bajo el techo del 50 por ciento, y más para quedarse bajo el 40 por ciento. ## Qué piden los bancos israelíes a un prestatario no residente La Directiva 329 fija los techos; cada banco fija su propia política sobre a quién presta y cómo cuenta el ingreso extranjero, y esa política cambia con más frecuencia que la directiva. Espere documentar identidad e ingresos de cada país donde gane: nóminas recientes o cartas del empleador, declaraciones fiscales presentadas en el extranjero, extractos bancarios que muestren el ingreso llegando, un informe de crédito de su país de origen y un estado de sus activos. Los documentos en otros idiomas normalmente necesitan traducción y a veces notarización. La directiva solo cuenta el ingreso que se paga regularmente, respaldado por documentos, y visto llegar a una cuenta. Por eso las bonificaciones, la compensación en acciones y el ingreso por trabajo autónomo tardan más en suscribirse que un salario. Empiece con una aprobación de principio (אישור עקרוני, ishur ekroni). Según la Directiva 451 del Banco de Israel un banco debe responder a una solicitud de hipoteca dentro de cinco días hábiles y mantener el tipo que cotiza durante al menos 24 días desde la aprobación. El banco entonces envía a su propio tasador, y no liberará dinero en una compra sobre plano hasta que esté en marcha la garantía de la Ley de Venta para su pago. ## Tramos en moneda extranjera e indexados La mayoría de los préstamos se dividen en tramos (מסלולים, maslulim): fijos o variables, indexados al índice de precios al consumidor o no. El Banco de Israel bajó su tipo al 3.25 por ciento el 1 de septiembre de 2026, el tercer recorte seguido, lo que sitúa el tipo prime en el 4.75 por ciento; la próxima decisión es el 21 de octubre de 2026. Los tramos basados en prime se mueven con cada decisión; los tramos a tipo fijo no. Un comprador pagado en dólares o euros puede pedir un tramo indexado a una moneda extranjera. La Directiva 329 permite a un banco dejar los préstamos hipotecarios en moneda extranjera o indexados a divisa para no residentes fuera del techo de dos tercios sobre el endeudamiento a tipo variable, siempre que su cartera global se mantenga dentro del techo, así que ese préstamo puede ser mayormente o del todo a tipo variable. Eso reduce el desajuste entre su ingreso y sus cuotas. El precio y los pagos a la promotora se mantienen en shéquels, así que un movimiento de divisa entre la firma y la entrega sigue cambiando lo que le cuesta su capital, y en un calendario de Sde Dov ese período puede durar años. ## Olim Un oleh con ciudadanía israelí está del lado de ciudadano de la Directiva 329, así que una vivienda única cae en la categoría del 75 por ciento y una vivienda de reposición en la del 70 por ciento. Un comprador que firma antes de la Aliá sigue siendo ciudadano extranjero al firmar. Como una hipoteca sobre plano a menudo se aprueba y se desembolsa años después, pregunte al banco por escrito cómo le clasificará en el momento en que el préstamo se apruebe y se ejecute. Los olim con certificado de oleh válido que no poseen un apartamento también pueden obtener un préstamo asistido por el Estado para elegibles (משכנתא לזכאים, mashkanta le-zaka'im) a través de los bancos por hasta 15 años desde la Aliá. El importe lo fija una puntuación de puntos. Nefesh B'Nefesh sitúa el importe típico entre ₪100,000 y ₪200,000 y el máximo en torno a ₪300,000, y dice que para la mayoría de los olim no eleva de forma significativa el techo del 75 por ciento. El Centro de Investigación e Información de la Knesset describe el préstamo como indexado al IPC a un tipo fijo fijado en el menor de tres: el tipo hipotecario medio publicado por el Banco de Israel menos 0.5 puntos porcentuales, el propio tipo del banco prestamista, o el 3 por ciento. En un precio de Sde Dov es una parte pequeña del préstamo. El impuesto sobre la renta puede importar más para la capacidad de pago. Los olim y residentes retornados veteranos que llegaron entre el 5 de noviembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2026 están exentos sobre el ingreso israelí de empleo y negocio hasta ₪600,000 en 2026 (prorrateado por la parte del año como residente), ₪1M en cada uno de 2027 y 2028, ₪350,000 en 2029 y ₪150,000 en 2030. Un ingreso neto mayor mejora el ratio de cuota que prueba el banco. ## Cómo encaja la hipoteca con un calendario de pagos sobre plano En un contrato de obra nueva no pide prestado todo el precio el primer día. Paga a la promotora en cuotas fijadas por el contrato, a menudo una parte pequeña al firmar y un saldo grande cerca de la entrega. La hipoteca se aprueba como un total y se libera por etapas, cada desembolso pagado directamente a la cuenta del proyecto en el banco acompañante contra el vale (שובר, shovar) de esa cuota. Según la sección 3C de la Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974, un prestamista a un comprador debe informarle por escrito de las protecciones de la ley y asegurarse de que la garantía del pago esté en marcha antes de transferir el dinero. Tres puntos prácticos. La aprobación de principio mantiene un tipo durante al menos 24 días; en un préstamo desembolsado por etapas durante años, pregunte por escrito cómo se fijará el precio de cada desembolso posterior y si la aprobación puede extenderse si la construcción se ralentiza. El banco valora el apartamento al menor entre el precio del contrato y la tasación, así que una estructura de descuento o una tasación baja pueden elevar el efectivo que necesita. Y hasta el 40 por ciento del precio puede subir con el índice de insumos de construcción hasta la fecha de entrega del contrato; pregunte si la aprobación cubre esas diferencias de indexación o si salen de su propio dinero. Los esquemas de la promotora que difieren la mayor parte del precio a la entrega (10/90, 20/80) cambian cuándo sale el efectivo de su cuenta; el techo del préstamo al final se mantiene igual. Desde marzo de 2025 el Banco de Israel ha limitado los préstamos bullet y balloon en los que la promotora paga el interés al 10 por ciento del crédito hipotecario trimestral de cada banco, y ha exigido a los bancos retener más capital contra proyectos con muchas ventas de pago diferido, bajo una orden temporal en vigor hasta el 31 de diciembre de 2026. Bizportal reportó en junio de 2026 que las ofertas de financiación en Sde Dov valen un descuento oculto del 6 al 8 por ciento sobre el precio listado. ## De dónde viene cada dato Banco de Israel, Directiva 329 sobre límites de préstamos hipotecarios, versión 13 (circular 2852): definiciones de vivienda única, vivienda de inversión y no residente, LTV, cuota sobre ingresos, tipo variable, plazo, préstamos subsidiados por contratista, préstamos en moneda extranjera a no residentes: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 de junio de 2026) Banco de Israel, circular 2840 que enmienda la Directiva 329: cuotas de todos los préstamos asegurados sobre el mismo inmueble: https://www.boi.org.il/media/ptciib1v/h2840.pdf (8 de febrero de 2026) Banco de Israel, preguntas y respuestas sobre la Directiva 329: el valor es el menor entre la tasación y el coste del contrato: https://www.boi.org.il/media/unid5est/329_10andqa.pdf (verificado el 28 de septiembre de 2026) Banco de Israel, Directiva 451 sobre procedimientos de préstamo hipotecario: respuesta en cinco días hábiles, tipo mantenido al menos 24 días: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (versión 22, julio de 2023) Comunicado de prensa del Banco de Israel, límites a las ventas de pago diferido y a los préstamos bullet y balloon hasta fines de 2026: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 de marzo de 2025) Página de inicio del Banco de Israel: tipo de política 3.25 por ciento, próxima decisión 21 de octubre de 2026: https://www.boi.org.il (verificado el 28 de septiembre de 2026) Bizportal, tercer recorte consecutivo al 3.25 por ciento: https://www.bizportal.co.il/general/news/article/20040979 (1 de septiembre de 2026) Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974 en Nevo, sección 3C: deberes de un banco que presta a un comprador: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026) Finance Family (asesores hipotecarios), documentos que los bancos piden a no residentes y tramos en moneda extranjera: https://finance-family.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A9%D7%91%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A5 (verificado el 28 de septiembre de 2026) Kol Zchut, asistencia hipotecaria para olim por 15 años desde la Aliá: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2_%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_(%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90)_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (verificado el 28 de septiembre de 2026) Nefesh B'Nefesh, beneficios hipotecarios para olim: importes típico y máximo: https://www.nbn.org.il/life-in-israel/community-and-housing/buying-and-renting/mortgage-benefits-in-israel (verificado el 28 de septiembre de 2026) Centro de Investigación e Información de la Knesset, revisión de préstamos para elegibles: fórmula de tipo y términos: https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3/2_6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3_11_20023.pdf (2023) gov.il, guía de impuesto sobre la renta para olim: la exención 2026 a 2030 y sus techos: https://www.gov.il/he/pages/immigrant-guide-1?chapterIndex=5 (verificado el 28 de septiembre de 2026) Bizportal, descuentos ocultos de financiación del 6 al 8 por ciento en Sde Dov: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 de junio de 2026) Ynet (Calcalist), apartamento de tres ambientes de FIRST listado a unos ₪6.8M: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 de diciembre de 2025) Nadlan Center, promedio de SEVEN SEAS de unos ₪8.7M por vivienda: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 de marzo de 2026) Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA dos ambientes desde ₪3.75M: https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 de diciembre de 2025) --- Source: https://shavnu.com/es/guides/financing en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.