# Aportación Sde Dov: el efectivo que un comprador extranjero necesita > Los bancos israelíes topan la hipoteca no residente Sde Dov al 50 % del precio o de la tasación. El efectivo que hay que girar a Tel Aviv es mayor de lo que sugiere el LTV del titular. Canonical: https://shavnu.com/es/blog/what-your-equity-covers --- **Published:** 2026-08-20 **Category:** buying **Reading time:** 9 minutes **Projects covered:** RAINBOW Tel Aviv, DIMRI YAMA TLV ## Quién cuenta como comprador extranjero para el banco La Directiva 329 de Gestión Bancaria Adecuada del Banco de Israel rige cuánto puede prestar un banco contra un inmueble residencial. Su definición de residente extranjero es binaria: cualquiera que no sea ciudadano israelí. No hay una categoría intermedia en esta norma para un visitante frecuente, un expatriado que regresa sin ciudadanía, o un titular de un permiso de residencia israelí solo. El inmueble comprado por un residente extranjero bajo la Directiva 329 se clasifica de forma automática como inmueble de inversión a efectos de límites de préstamo, incluso si pretenden vivir en él. Esa clasificación importa porque los ciudadanos israelíes que compran una vivienda única o primera pueden alcanzar un setenta y cinco por ciento de loan-to-value, y setenta por ciento para una vivienda de reposición. El techo de no residente es más bajo y la discreción del banco es más estrecha. Las guías de financiación y de impuesto de compra del sitio poseen la visión general de vías, tramos y papeles. Este artículo se centra en un ángulo: el efectivo total que deben tener disponible antes de firmar, no el máximo que el banco podría prestar. ## El cincuenta por ciento es un techo, no un derecho Los bancos no pueden superar el cincuenta por ciento de LTV para un no residente, medido contra el precio de contrato o la valoración del tasador, el que sea menor. Si aceptan pagar ₪10 millones pero el tasador valora el apartamento en ₪9,5 millones, el tope del cincuenta por ciento se aplica a ₪9,5 millones, no a su entusiasmo. La cifra del cincuenta por ciento es un techo regulatorio, no una promesa. Bancos individuales pueden ofrecer cuarenta a cuarenta y cinco por ciento según el país de residencia, la complejidad de los ingresos y la ausencia de un historial crediticio israelí. Un expediente que parece sólido en el papel puede recibir igual una oferta más baja tras la suscripción. Los prestamistas no bancarios no están sujetos a la Directiva 329 y comercializan préstamos complementarios de segunda carga. Traten con escepticismo las afirmaciones de financiación combinada muy alta. No son ordinarias, y no están exentas de riesgo. ## Pago sobre ingreso y el tramo fijo La normativa prohíbe una cuota hipotecaria mensual por encima del cincuenta por ciento del ingreso disponible. En la práctica los bancos apuntan al treinta a cuarenta por ciento para no tener que retener capital extra contra un expediente de alto riesgo. Un no residente con ingresos ganados en el extranjero seguirá sometido a una prueba de estrés en shéqueles a tipos israelíes. Una hipoteca israelí se arma con varios tramos en un solo pago más que ser un solo tipo fijo para todo el préstamo. Al menos un tercio del préstamo debe estar en un tramo fijo. A 25 de mayo de 2026 el tipo base del Banco de Israel era 3,75% y el Prime era 5,25%. Su pago, por tanto, mezcla componentes expuestos y fijos desde el primer día. Pasar la prueba de ingresos no amplía el techo de LTV. Pueden permitirse el pago en el papel y aun así verse obligados a aportar más capital propio porque la directiva limita el importe del préstamo de forma independiente de la capacidad de pago. ## La trampa del capital propio El banco presta sobre el menor entre precio o tasación. No financiará el impuesto de compra, los honorarios jurídicos ni los costes de tasación. Tiene prohibido prestar al comprador su propio capital. Esas reglas se apilan. Un no residente, por tanto, necesita el hueco entre el precio de compra pleno y el préstamo aprobado, más todos los costes de transacción, en efectivo de fondos del exterior. El hueco no es "el cincuenta por ciento del precio" en un sentido simple de titular. Es el precio menos lo que el banco aprueba de verdad, y la aprobación del banco está limitada al cincuenta por ciento de la cifra menor. Muchos compradores a distancia completan compra e hipoteca enteramente con un poder notarial notariado y apostillado cuando no pueden firmar en persona. El efectivo igual tiene que existir en una forma trazable antes de que el banco libere fondos. > El banco no financiará el impuesto de compra, los honorarios jurídicos ni la tasación. No puede prestarles su propia entrada. ## Un ejemplo aritmético Tomen un precio de contrato de ₪10 millones sobre un apartamento de preventa. El tasador del banco valora la unidad en ₪9,5 millones. El techo regulatorio es el cincuenta por ciento de ₪9,5 millones, que son ₪4,75 millones de préstamo. Deben cubrir ₪10 millones menos ₪4,75 millones, que son ₪5,25 millones, con fondos propios antes de honorarios e impuesto. Si el banco ofrece solo un cuarenta y cinco por ciento de LTV en lugar del techo pleno, el préstamo pasa a ser el cuarenta y cinco por ciento de ₪9,5 millones, que son ₪4,275 millones. Su necesidad de capital propio sube a ₪5,725 millones sobre el mismo contrato. Encima de ese hueco de capital pagan mas rechisha (מס רכישה, impuesto de compra) calculado sobre el precio de contrato, honorarios de abogado, honorarios de tasador y costes de conversión de divisa. Ninguno de esos aparece en el ratio de LTV. La guía de financiación y la guía de impuesto de compra explican esas líneas. Este ejemplo se detiene en la trampa: la transferencia es mayor que "la mitad del apartamento". **Necesidad ilustrativa de efectivo de no residente sobre un contrato de ₪10M (tasación ₪9,5M)** | Partida | Importe | ¿Financiado por el banco? | | --- | --- | --- | | Precio de contrato | ₪10,0M | Parcialmente | | Tasación usada para el LTV | ₪9,5M | No | | Préstamo al 50% de la tasación | ₪4,75M | Sí | | Hueco de capital sobre el precio | ₪5,25M | No | | Préstamo al 45% de la tasación | ₪4,275M | Sí | | Hueco de capital al 45% de LTV | ₪5,725M | No | | Impuesto de compra, jurídico, tasación | Lo calcula el asesor | No | _Techos de la Directiva 329 y reglas de la trampa de capital del corpus de investigación. El impuesto y los honorarios no se cuantifican aquí._ ## Una operación registrada de Sde Dov, la misma lógica Calcalist reportó el promedio de operación cerrada de RAINBOW de Israel Canada en ₪11 millones en el 2T 2025, con 234 unidades vendidas por ₪2.000 millones. Ese es un promedio de operación registrada, no un precio de oferta de un folleto. Apliquen la misma mecánica: si la tasación aterriza por debajo de ₪11 millones, el techo del cincuenta por ciento se aplica a la cifra menor. Con una tasación hipotética igual al precio de la operación, un LTV del cincuenta por ciento implica ₪5,5 millones de préstamo y ₪5,5 millones de capital propio antes de impuesto y honorarios. Al cuarenta y cinco por ciento de LTV el préstamo cae a ₪4,95 millones y el capital propio sube a ₪6,05 millones. El piso publicado de Dimri de ₪3,75 millones para una unidad de dos habitaciones en DIMRI YAMA baja los importes absolutos en shéqueles, pero la lógica porcentual es idéntica. Un precio de lista más alto por metro cuadrado no cambia la directiva. Nadlan Center reportó en abril de 2026 que el precio por metro cuadrado de Dimri en Sde Dov lidera el distrito. El banco igual mide el LTV sobre tasación, no sobre superlativos de marketing. ## Qué pedirá el banco Documentos de origen de fondos, un informe de crédito extranjero, extractos bancarios del exterior, traducción notariada de documentos que no estén en hebreo, y la estructura de poder notarial descrita arriba son expectativas estándar en el corpus. Los bancos trazan el dinero hacia Israel bajo normas antilavado. Un depósito de reserva pagado fuera del sistema legal de garantías de preventa es un riesgo aparte, cubierto en el artículo de protección sobre plano. La divisa importa en el momento de la aprobación. La suscripción usa exposición en shéqueles. Un comprador cuyos ingresos y activos están en dólares, euros o libras necesita un plan de conversión claro tanto para el hueco de capital como para el pago corriente. El expediente no especifica listas exactas de documentos por banco. Esperen variación. La constante es que el capital propio debe ser real, trazable e indisponible para que el mismo prestamista se lo preste de vuelta. ## En qué se diferencia esto de las guías La guía de financiación explica tramos, el comportamiento típico de los bancos y la vía del poder notarial. La guía de impuesto de compra explica los tramos de mas rechisha y los plazos. Este artículo es la línea de suma: el efectivo total antes de tratar el cincuenta por ciento de LTV como "la mitad y financiar el resto". No cuenten dos veces. El impuesto de compra no forma parte de la hipoteca. Los honorarios jurídicos no forman parte de la hipoteca. El honorario de tasación no forma parte de la hipoteca. La trampa del capital se cierra cuando suman esos al hueco que el cálculo de LTV ya forzó. Si un comercial promete un ochenta por ciento de financiación combinada mediante productos apilados, pregunten qué tajada es una primera hipoteca regulada bajo la Directiva 329 y cuál es una segunda carga de un prestamista no bancario a un nivel de riesgo distinto. El efectivo que realmente necesitan empieza con la tajada regulada, no con el titular. --- Source: https://shavnu.com/es/blog/what-your-equity-covers en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.