# Cómo leer una licitación de suelo Sde Dov > Cómo leer una licitación RAMI israelí con Sde Dov, Tel Aviv, como ejemplo trabajado: plicas cerradas, derechos de arrendamiento, precios de migrash, y lo que significa cada sección publicada. Canonical: https://shavnu.com/es/blog/reading-a-tender-document --- **Published:** 2026-08-20 **Category:** market **Reading time:** 10 minutes **Developers covered:** Avisror Moshe & Sons, Israel Canada, Gindi Holdings, Hagag Group, Y.H. Dimri, Shikun & Binui, Prashkovsky, Dan Real Estate ## La máquina detrás del precio de la tierra Más del 90% del suelo en Israel es de propiedad pública. RAMI (רמ"י, la Autoridad de Tierras de Israel) lo comercializa de forma exclusiva. Los promotores adquieren derechos de arrendamiento por un período limitado más que la propiedad plena. En el aeródromo despejado de Sde Dov, esos derechos llegaron a través de michrazim (מכרזים, subastas públicas de suelo) de 2021 a 2025. El texto tender-gold-rush lista cada oleada cerrada y lo que pagaron los ganadores. Este artículo les enseña a leer la publicación que precede a esos resultados: para qué es cada sección, qué ata al ganador y qué aún exige un expediente de planificación o de permiso aparte. La planificación precede al marketing. TA/4444 entró en vigor en agosto de 2020 para unas 16,000 viviendas en unos 1,300 dúnams. Los planes detallados de Central y North se validaron en agosto de 2024, trece días antes de que RAMI lanzara la oleada de 7,159 unidades de septiembre de 2024. Una licitación sin un plan validado no es una historia que este distrito cuente. ## Sobre cerrado, gana el precio más alto El mecanismo es una subasta de sobre cerrado en la que gana la oferta más alta. Las metas declaradas son la equidad, porque cualquier promotor puede ofertar de forma anónima, y maximizar el ingreso estatal, porque el suelo es un recurso nacional. El Banco de Israel y el Contralor del Estado han descrito ambos cómo un método de oferta más alta combinado con un submarketing relativo a la demanda se ha citado a menudo como un motor de precios de vivienda en alza, porque el suelo es uno de los principales insumos para producir una vivienda. Eso es contexto macro, no una instrucción de oferta. Las licitaciones fallan a menudo. El Contralor examinó 1,327 licitaciones públicas de suelo residencial publicadas de 2017 a 2021: 362 licitaciones que cubrían unas 63,000 unidades de vivienda, aproximadamente el 26%, no produjeron ganador alguno. Otras 81 licitaciones que cubrían unas 16,000 unidades se cancelaron después de la publicación. Las licitaciones de distrito central como la de Sde Dov fueron la excepción más que la regla en atraer ofertas, pero el fracaso aún aparece aquí como aplazamiento y republicación, no solo como un problema extranjero. ## Qué identifica la publicación Una publicación de licitación de vivienda de RAMI nombra el migrash o los migrashim dentro del plan estatutario, el recuento de unidades de vivienda ofertado, cualesquiera condiciones de tenencia sobre la duración del arrendamiento, y si el solar carga obligaciones de vivienda inclusiva o de alquiler. En Sde Dov, los lotes residenciales de Eshkol usan 101 a 111; los lotes de Central se sientan en los 2200; los lotes de North usan números de la serie 3100. La primera licitación de marzo de 2021 ofreció 1,916 unidades en Eshkol, incluidas 324 departamentos de alquiler de largo plazo. El cierre de agosto de 2021 cubrió 1,540 viviendas a unos ₪4.4 mil millones. Las 324 unidades de alquiler no estaban en ese total de efectivo; cerraron por separado a Shikun & Binui en diciembre de 2021 en el lote 109. Lean con cuidado la línea de recuento de unidades. Las unidades ofertadas, las unidades en la envolvente ganadora y las unidades con un nombre de ganador publicado pueden diferir. El titular de septiembre de 2024 de unos ₪25 mil millones fue una estimación de oferta para 7,159 unidades, no una suma de ofertas ganadoras. **Cómo leer las líneas de unidades y dinero (ejemplos de Sde Dov)** | Línea de la publicación | Qué significa | Ejemplo de Sde Dov | | --- | --- | --- | | Unidades ofertadas | Derechos de viviendas que RAMI pone a subasta | 7,159 en la megaoleada de sep 2024 (ofertadas) | | Unidades en el cierre | Viviendas atadas a ofertas ganadoras | 1,540 en el cierre de ago 2021; 4,191 Central feb 2025 | | Precio mínimo | Piso de oferta; las oleadas récord cerraron a múltiplos | 2021 a ~6.5× el mínimo (~₪2.8M de suelo/unidad) | | Total ganador | Pago agregado de suelo del cierre | ₪4.4B ago 2021; ~₪6B Central feb 2025 | | Nombres de ganadores | Entidades que adquieren derechos de arrendamiento | Puede listar varios postores en un mismo cierre | _Resultados de licitaciones: cronología, texto tender-gold-rush, developers.ts._ ## Precio mínimo y la envolvente ganadora Las publicaciones llevan un precio mínimo. Las ofertas por debajo se rechazan. La cobertura del cierre de agosto de 2021 de Sde Dov registró a los ganadores pagando unas 6.5 veces ese mínimo, unos ₪2.8 millones de costo de suelo por departamento en 1,540 viviendas antes de la construcción. El cierre de Central de febrero de 2025 llevó una temperatura de mercado distinta: unos ₪6 mil millones por 4,191 unidades, aproximadamente un 40 por ciento por debajo de la marca de suelo por vivienda de 2021 según Ynet y el expediente compilado. El costo del suelo no es el precio de lista, pero es el piso que un promotor debe recuperar. Cuando una publicación no publica un total ganador, el expediente compilado lo dice. Nahmias en el lote 103 de Eshkol en marzo de 2022 y Shikun & Binui en lotes de alquiler son ejemplos donde los recuentos de unidades se conocen por los registros distritales pero los totales de efectivo no están en el libro público reproducido aquí. ## Mandatos de alquiler, inclusivos y de mayores No cada línea de licitación es una torre privada de lujo. Las licitaciones de alquiler de largo plazo transitan por Dira LeHaskir (דירה להשכיר, la compañía estatal de alquiler). Shikun & Binui ganó 324 unidades de alquiler en el lote 109 en diciembre de 2021 y 511 en el lote 106 en abril de 2022. Prashkovsky con Dira LeHaskir ganó ambas licitaciones de alquiler en marzo de 2025: 966 departamentos en total. TA/4444 manda unas 6,900 unidades de diur mechalil (דיור מכליל, vivienda inclusiva) dentro del programa de 16,000 viviendas. Las publicaciones de licitación que especifican componentes de alquiler o asequibles son cómo parte de ese mandato se asigna a un ganador antes de que empiece el marketing. El cierre de North de marzo de 2025 incluyó Mediterranean Towers por 300 unidades de vivienda para mayores y dos adjudicaciones de alquiler separadas, de A.M. Israel para Africa Israel y de Union Liv. Lean la línea de uso de cada migrash antes de asumir que seguirá un folleto de preventa. ## Apelaciones, aplazamientos y republicación Una licitación publicada no siempre es una licitación cerrada. El 25 de diciembre de 2024 cada licitación de Sde Dov en la megaoleada se aplazó tras apelaciones contra los planes detallados, una sobre el régimen de viento y otra sobre derechos sobre la tierra. Siguieron más aplazamientos hasta enero de 2025. Las licitaciones de Central despejaron después de que se rechazara una apelación el 3 de febrero de 2025. El Contralor anotó que las unidades republicadas después de una licitación fallida se vuelven a contar en las estadísticas acumuladas de marketing, sobrestimando lo que de hecho llegó al mercado. Globes informó de una licitación de 217 unidades en Central aplazada doce veces hasta mayo de 2026. Cuando lean una fecha de publicación, comprueben la cronología en busca de entradas de aplazamiento antes de tratar la fecha de cierre como zanjada. Los titulares de marketing a menudo citan el lanzamiento; a los compradores les importa el cierre. ## Suelo privado y la vía no licitatoria Sde Dov es en su mayoría suelo de RAMI, pero no por entero. HaGush HaGadol (הגוש הגדול, el Big Bloc) sostiene 1,892 propietarios privados dentro de la antigua cerca. La compra de marzo de 2025 de Dan Real Estate de unas 260 unidades más 300 metros cuadrados de comercio por unos ₪600 millones fue una iskat kombinatzia (עסקת קומבינציה, operación de combinación) en suelo privado, superando a Gindi, Electra, Azorim y Zemach Hammerman. Bajo la Ley de Obligación de Licitaciones de 1992, ciertas exenciones permiten una asignación directa sin subasta, la más conocida siendo una vía de intención de contratar bajo la cláusula de exención 25(1). Calificar es difícil. El convenio judicial del Big Bloc de septiembre de 2025 es el lado judicial de cómo las parcelas privadas se unen al distrito sin parecer un michraz estándar de RAMI. Si falta una publicación, pregunten qué vía vendió el suelo. La economía de combinación paga a los propietarios en departamentos terminados más que un precio de suelo de puro efectivo. Las comparaciones con cierres de RAMI en precio por unidad a menudo inducen a error. ## Lo que una licitación no da al comprador Ganar una licitación compra derechos de arrendamiento y obligaciones de planificación en un migrash. No emite un permiso de construcción, no empieza la excavación ni fija una fecha de entrega para su departamento. Israel Canada pagó unos ₪1.3 mil millones por las 480 unidades de RAINBOW en 2021; el primer permiso de excavación del distrito llegó en marzo de 2024. Los planes de diseño, los permisos de excavación, los permisos de construcción completos y la ocupación son expedientes aparte en el comité local. Hagag ganó el lote 2270 de Central en febrero de 2025, lanzó FIRST en julio de 2025 y recibió aprobación de plan de diseño en marzo de 2026. La fecha de la licitación es el inicio de un reloj de permisos, no el final. La diligencia de contaminación también es aparte. Los hallazgos de PFAS se revelaron en febrero de 2026 después de que ya se hubieran cerrado miles de millones en suelo. Un triunfo de licitación no certifica suelo limpio. > Un triunfo de RAMI tasa la tierra. El plan de diseño, el permiso de excavación, el permiso completo y la ocupación siguen por delante. ## Leer un cierre de Sde Dov contra su contrato Identifiquen el migrash de su proyecto y háganlo coincidir con una fila de licitación: Eshkol 2021, seguimientos de 2022, Central 2025, North 2025, alquiler, mayores o Big Bloc privado. Dimri sostiene el lote 107 después de comprar a Hanan Mor, no después de la ejecución inacabada de Mor de 2021. Dimri también ganó un solar aparte de 275 unidades en North en marzo de 2025. Pregunten al vendedor qué cierre financió el suelo bajo su contrato de preventa y si alguna apelación o aplazamiento afectó ese migrash. Licitaciones restantes de Central aún se estancaban en mayo de 2026. La oleada de suelo fija el piso de costo del promotor. Por sí misma no les dice el precio de lista de hoy ni la operación cerrada de mañana. El lanzamiento de Gindi de junio de 2025 desde unos ₪49,000 por metro cuadrado llegó sobre una base más barata de Central 2025. El promedio de operación cerrada de Rainbow del T2 de 2025 de unos ₪11 millones llegó sobre una base de 2021. Mismo distrito, dos marcas de suelo. ## Un orden de operaciones del lector Empiecen por el plan: la validación de TA/4444 y el plan detallado pertinente de su complejo. Abran la publicación de la licitación de su migrash: unidades, uso, precio mínimo, plazo de oferta, líneas de alquiler o inclusivas. Verifiquen la cronología cruzándola en busca de aplazamientos y apelaciones. Lean el cierre, si está cerrado: total ganador donde se publica, nombres de ganadores, aritmética de suelo por unidad donde el expediente lo permite. Luego abran el expediente de permisos y el registro de proyectos, no la licitación, para la etapa de construcción. La licitación es el documento de descubrimiento de precio del Estado. Aprender a leerla es cómo separan el costo de la tierra del precio del departamento, y el marketing de lo que RAMI de hecho vendió el día que se abrió el sobre. --- Source: https://shavnu.com/es/blog/reading-a-tender-document en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.