# Altura y densidad Sde Dov, plan TA/4444 > Hasta dónde suben las torres Sde Dov en Tel Aviv? Reglas de tejido y torre de TA/4444, siete perfiles de altura comercializados, y por qué la skyline se agrupa así. Canonical: https://shavnu.com/es/blog/height-and-density --- **Published:** 2026-08-20 **Category:** planning **Reading time:** 10 minutes **Projects covered:** ASHIRA, RAINBOW Tel Aviv, UTOPIA, DIMRI YAMA TLV, ZOHI Tel Aviv, GINDI VOGUE, FIRST by Hagag **Developers covered:** Avisror Moshe & Sons, Israel Canada, Nahmias Group, Y.H. Dimri, Levinshtein Group, Metropolis (Allied Real Estate), Mivne Group, Gindi Holdings, Hagag Group ## Reglas distritales antes de las cifras de proyecto El plan TA/4444 no permite un muro uniforme de torres idénticas a lo largo de la playa. El distrito usa binyan mirkami (בנייה מרקמית, edificios de tejido): muros de calle bajos de siete a nueve pisos que alinean las manzanas, con torres de 20 a 45 pisos situadas detrás. Caminen la calle y ven vivienda a escala humana. Retrocedan tierra adentro y el skyline sube por escalones. La densidad se controla en dos niveles. El plan distrital fija la envolvente: alturas, usos y la relación entre tejido y torre. El plan de diseño (tochnit itzuv, תוכנית עיצוב) de cada migrash (מגרש, lote numerado) rellena recuentos de unidades, huellas de edificios y números exactos de pisos dentro de esa envolvente. Este artículo usa los siete proyectos con páginas de consumo en el registro. Sus pisos y unidades están verificados en projects.ts. Ilustran cómo un mismo conjunto de reglas produce skylines distintos en lotes distintos. ## Lo que un recuento de pisos dice y no dice floorsMax en el registro es la torre más alta del lote, no la altura de cada edificio. ASHIRA lista floorsMax 34 porque su torre más alta tiene 34 pisos. También tiene una torre de 15 pisos y dos edificios de tejido de siete a ocho pisos. Un comprador que lee "34 pisos" como "todo es de 34 pisos" lee mal la mezcla escalonada. El recuento de unidades no es densidad por dúnam en el registro publicado. UTOPIA agrupa 337 unidades en unos cinco dúnams cerca del cruce de S.Y. Agnon, un hecho de la cobertura del proyecto. ZOHI sostiene 230 unidades con un floorsMax de solo 15, la excepción deliberada de baja altura. GINDI VOGUE lista 708 unidades, el esquema comercializado más grande, con floorsMax 44. Un recuento de pisos no les dice el tamaño del departamento, la altura de techo ni cuántas unidades se sientan en los pisos altos. ZOHI comercializa techos de tres metros y un jardín privado de unos 2.8 dúnams. Esas son elecciones de diseño dentro de una envolvente baja, no consecuencias automáticas de la altura. ## Tejido en la calle, torres detrás El texto del plan maestro enuncia la regla con ejemplos. ASHIRA empareja una torre de 34 pisos, una torre de 15 pisos y dos edificios de tejido de siete a ocho pisos. GINDI VOGUE empareja una torre de 44 pisos con bloques de media altura de unos 20 pisos y tejido de siete a ocho pisos. FIRST pone una torre ODA de 45 pisos junto a tres edificios boutique de siete a nueve pisos. Cuando un folleto lista "dos edificios de 9 pisos más una torre de 39 pisos", como hace RAINBOW, los bloques bajos no son ocurrencias tardías. Son el tejido de calle del plan. Las torres ganan altura al sentarse detrás de esa capa, no al dar frente al paseo. ZOHI es la excepción de libro de texto en el lote 110: dos edificios de 15 pisos y un bloque de nueve pisos donde los vecinos del mismo complejo llegan a 39 o 44 pisos. La excepción prueba la regla: una altura menor exigió un argumento de diseño dentro de la misma envolvente distrital. ## Siete proyectos en un mismo campo Cinco proyectos se sientan en Mitcham Eshkol (מתחם אשכול, el complejo sur): ASHIRA lote 101, RAINBOW lote 111, UTOPIA lote 103, DIMRI YAMA lote 107, ZOHI lote 110. Dos se sientan en Mitcham Merkaz (Central): GINDI VOGUE y FIRST en el lote 2270. Eshkol despejó licitaciones y permisos primero. Los proyectos de Central comercializan sobre triunfos de licitación de 2025 y posición de línea de mar. El texto de comparación de siete proyectos posee las etapas de permiso y el precio. Aquí el foco se queda en altura y totales de unidades del registro. Los lotes aún no en sitios de consumo, como las torres de propietarios privados en los lotes 102, 105 y 108 en el directorio de Eshkol, muestran un lenguaje similar de tejido y torre en los renders del catálogo. Los siete proyectos son el núcleo de marketing verificado, no el skyline completo de 16,000 unidades. **Siete proyectos de Sde Dov: edificios, pisos máximos, unidades (projects.ts)** | Proyecto | Complejo / lote | Edificios (registro) | Pisos máx. | Unidades | | --- | --- | --- | --- | --- | | ASHIRA | Eshkol / 101 | Torre de 34 pisos, torre de 15 pisos, dos edificios de 7-8 pisos | 34 | 406 | | RAINBOW | Eshkol / 111 | Torre de 39 pisos, edificios de media altura de 9 pisos | 39 | 480 | | UTOPIA | Eshkol / 103 | Torre de 34 pisos, torre de 15 pisos, dos edificios de 7 pisos | 34 | 337 | | DIMRI YAMA | Eshkol / 107 | Torre de 39 pisos, torre de 16 pisos, dos edificios de 9 pisos, más hotel | 39 | 458 | | ZOHI | Eshkol / 110 | Dos edificios de 15 pisos, un edificio de 9 pisos | 15 | 230 | | GINDI VOGUE | Central | Una torre de 44 pisos, varias torres de ~20 pisos, tejido de 7-8 pisos | 44 | 708 | | FIRST | Central / 2270 | Una torre de lujo de 45 pisos (~258 unidades) y tres edificios boutique de 7-9 pisos (~92 unidades) | 45 | 350 | _Todas las cifras de apps/web/src/content/projects.ts, agosto de 2026._ ## Por qué las torres se agrupan donde se agrupan Los complejos Central GINDI VOGUE y FIRST llegan a 44 y 45 floorsMax, los más altos de los siete. Ambos se sientan en lotes de licitación Central de 2025 con marketing de línea de mar. El plan sigue exigiendo tejido en la calle; ninguno de los dos proyectos es una sola losa sobre la arena. Los lotes insignia de Eshkol en su mayoría alcanzan 34 a 39 floorsMax, con hermanos de media altura en los dieces y tejido de siete a nueve. RAINBOW a 39 y DIMRI YAMA a 39 coinciden con la banda alta de Eshkol. ASHIRA y UTOPIA alcanzan 34 en el registro. El tope de 15 pisos de ZOHI es el caso atípico que muestra flexibilidad de envolvente: el mismo plan distrital permite un argumento de baja altura en el lote 110 cerca de Ibn Gvirol y futuras estaciones de la Green Line sin abandonar vecinos de más de 40 en migrashim adyacentes. ## Unidades, vivienda inclusiva y lo que no está en los siete TA/4444 manda unas 6,900 unidades de diur mechalil (דיור מכליל, vivienda inclusiva) dentro del programa de 16,000 viviendas. Shikun & Binui sostiene 835 unidades de alquiler de largo plazo en los lotes 106 y 109 de Eshkol a través de licitaciones de Dira LeHaskir. Esos edificios aparecen en el directorio de Eshkol con sus propias mezclas de altura pero sin páginas de proyecto de consumo en los siete. Prashkovsky ganó 966 unidades de alquiler en las licitaciones de marzo de 2025. El lote 2207 de Central ganó una tercera aprobación de vivienda de alquiler en junio de 2026. La densidad en el terreno, por tanto, supera los siete esquemas privados de venta. Contar solo las torres de lujo comercializadas subestima la población y subestima la demanda de servicios. Contar solo floorsMax sobrestima lo alta que se siente la calle. ## Los permisos y la altura son relojes distintos Una aprobación de plan de diseño fija la arquitectura dentro de la envolvente. Un permiso de excavación empieza los movimientos de tierra. Un permiso de construcción completo (heter bniya, היתר בנייה) autoriza la estructura. La ocupación es otra etapa por completo. RAINBOW sostuvo el primer permiso de excavación del distrito en marzo de 2024 y un permiso completo en octubre de 2025. ASHIRA recibió un permiso completo en marzo de 2026. El plan de diseño de FIRST se aprobó en marzo de 2026 mientras el marketing continuaba. La altura en papel precedió a la altura en hormigón en calendarios distintos. La contaminación por PFAS revelada en febrero de 2026 puede retrasar partes del desarrollo. Un recuento de pisos de una torre en el registro no es una fecha de terminación. Las reglas de exactitud exigen esa separación cada vez. ## Línea de mar, viento y apelaciones Los planes detallados de Central y North enfrentaron apelaciones sobre régimen de viento y derechos sobre la tierra, congelando la megalicitación de septiembre de 2024 hasta 2025. El viento importa a los edificios altos en una franja costera. El corpus registra las apelaciones y los aplazamientos, no un informe de túnel de viento para cada torre. FIRST comercializa primera línea al mar en el lote 2270. GINDI VOGUE comercializa unos 250 metros del frente de mar. Altura y posición costera interactúan: una torre de 45 pisos en línea de mar es un objeto distinto de un bloque interior de 15 pisos, incluso bajo un mismo plan distrital. La tabla de siete proyectos es una instantánea de esquemas comercializados, no un ranking de ingeniería de viento. Los planes de diseño a nivel de lote son el siguiente expediente hacia abajo. ## Leer el skyline en una visita al sitio Párense en el paseo de septiembre de 2023 y miren al este. Las alturas de tejido deberían dominar la primera fila si se construye como se dibujó. Las líneas de grúa en Eshkol en las aéreas de enero de 2026 ya muestran núcleos de torre que se alzan detrás de volúmenes más bajos en lotes avanzados. Comparen la altura de grúa con el floorsMax del registro para el lote que compran, no para un vecino en un migrash distinto. Comparen el recuento de unidades con su tolerancia a la carga de ascensores y al tráfico del podio, no con un promedio de ciudad inventado fuera del expediente. Pregunten si el plano del contrato se sienta en el edificio de tejido o en la torre, si la vista es mar o patio, y si el plan de diseño aprobado coincide con el render de marketing. Altura y densidad en Sde Dov son reglas gobernadas, no un solo número en una valla publicitaria. > floorsMax es la torre más alta del lote, no la altura de cada edificio. --- Source: https://shavnu.com/es/blog/height-and-density en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.