# Precio de licitación Sde Dov frente al precio pedido > Cómo una licitación RAMI de Sde Dov en Tel Aviv se convierte en un precio pedido: suelo, urbanismo, obra, financiación, tasas y margen, con lo que el expediente muestra y calla. Canonical: https://shavnu.com/es/blog/from-tender-to-price --- **Published:** 2026-08-20 **Category:** market **Reading time:** 10 minutes **Projects covered:** RAINBOW Tel Aviv, GINDI VOGUE, FIRST by Hagag, DIMRI YAMA TLV, ASHIRA **Developers covered:** Israel Canada, Gindi Holdings, Hagag Group, Y.H. Dimri, Avisror Moshe & Sons ## Dos precios, dos momentos La Autoridad de Tierras de Israel vende derechos de desarrollo en una licitación. Años después el promotor lista departamentos en el mercado de preventa. Esos números están relacionados. No son la misma estadística. El precio de licitación es el costo de suelo por vivienda, o el pago total de suelo por un solar, según se registra cuando se cierra la oferta cerrada. El precio de lista es lo que el departamento de marketing pone en un folleto por metro cuadrado. El precio de operación registrado es lo que muestran las presentaciones de la Autoridad Tributaria de Israel después de que un contrato se inscribe. Confundir los tres es cómo los compradores importan expectativas erróneas desde titulares de subasta. El texto existente "La tierra más cara de Israel" posee el libro de licitaciones de Sde Dov. Este texto recorre la pila de costos entre un triunfo y un precio de lista, y marca dónde el expediente público se queda en silencio. ## Suelo: la línea que el expediente muestra mejor El cierre récord de agosto de 2021 en Eshkol puso unos ₪2.8 millones de costo de suelo por departamento en 1,540 viviendas a un total de ₪4.4 mil millones, 6.5 veces el mínimo de RAMI. Israel Canada pagó unos ₪1.3 mil millones por las 480 unidades de RAINBOW en el lote 111. El pago de suelo del lote 101 de Avisror se reportó alrededor de ₪730 millones por las 406 unidades de ASHIRA en la cobertura de la licitación. Las licitaciones de Central de febrero de 2025 cerraron en unos ₪6 mil millones por 4,191 unidades, aproximadamente un cuarenta por ciento por debajo de la marca de suelo por vivienda de 2021. Hagag pagó unos ₪756 millones por las 350 unidades de FIRST en el lote 2270. Dimri compró el lote 107 a Hanan Mor por ₪1.1 mil millones en julio de 2024 después de que la oferta de ₪1.5 mil millones de Mor en 2021 fracasara, y luego lanzó DIMRI YAMA desde ₪3.75 millones por una unidad de dos ambientes. El suelo es solo la primera capa. También es la mejor documentada porque las licitaciones de RAMI y las grandes transacciones de reventa como el lote de Mor a Dimri generan prensa y asientos de registro. ## Planificación y diseño: rara vez una cifra pública en shéquels Después del suelo vienen la planificación estatutaria y el diseño arquitectónico: cumplimiento del plan distrital, aprobación del plan de diseño, equipos de consultores y defensa de apelaciones. Los complejos Central y North de Sde Dov esperaron hasta agosto de 2024 la validación final, y luego sobrevivieron apelaciones antes de los cierres de licitación de febrero y marzo de 2025. El repositorio registra fechas de aprobación y nombres de arquitectos en los proyectos de consumo. ASHIRA nombra a Avner Yashar. FIRST nombra a ODA. DIMRI YAMA nombra a Roni Zis Architects y a Kelly Hoppen para interiores. No publica un presupuesto de planificación y diseño en shéquels por unidad para ninguno de los siete proyectos. Cuando un comprador pregunta "cuánto costó la planificación", la respuesta honesta de este expediente es: el registro no lo dice en términos de dinero. El tiempo está documentado. El dinero no. ## Construcción: un número duro en RAINBOW El costo de construcción aparece en público cuando se revela un contrato mayor de contratista. En enero de 2026 Israel Canada contrató a Ashtrom para construir RAINBOW por unos ₪736 millones, con obras que empezaron ese mes. Dividan ese contrato entre 480 unidades y el costo de obra implícito es de unos ₪1.53 millones por vivienda antes de la asignación de zonas comunes y comercial. Es una aproximación, no una cifra por unidad publicada por el promotor. Las torres con componentes de hotel, vivienda para mayores o estacionamiento pesado reparten los costos de otro modo. Otros proyectos en el campo no llevan un contrato de construcción comparable en la semilla de noticias. UTOPIA empezó la construcción en octubre de 2025 sin un total de contrato de obra publicado. El titular de financiación de ASHIRA supera los ₪2.5 mil millones, lo que cubre construcción más intereses y comisiones dentro del crédito, no una línea limpia de obra por departamento. ## Financiación: intereses y comisiones bancarias Los promotores piden prestado para sostener el suelo y construir. La financiación de ASHIRA de enero de 2026 de Mizrahi-Tefahot y First International supera los ₪2.5 mil millones. Luzon-Ronson firmó unos ₪700 millones de financiación para su proyecto de Central en junio de 2025. El costo financiero depende del calendario, la tasa base y el programa de disposiciones. La tasa base del Banco de Israel era 3.75% con Prime en 5.25% al 25 de mayo de 2026 en el corpus. Un proyecto que ganó suelo en 2021 y entrega cerca de 2029 carga años de costo de acarreo que un ganador de 2025 puede evitar en el suelo pero aún pagar en las disposiciones de construcción. El expediente público anuncia tamaños titulares de facilidad. No publica el costo financiero total por metro cuadrado vendido. **Insumos de costo documentados en proyectos seleccionados de Sde Dov (solo expediente público)** | Proyecto | Suelo (registrado) | Construcción (registrada) | Titular de financiación | | --- | --- | --- | --- | | RAINBOW | ~₪1.3B / 480 unidades | Contrato Ashtrom ~₪736M | No publicado por separado | | ASHIRA | ~₪730M (cobertura) | Dentro del crédito de ₪2.5B+ | ₪2.5B+ ene 2026 | | FIRST | ~₪756M / 350 unidades | No publicado | No publicado | | DIMRI YAMA | Compra del lote ₪1.1B | Inversión ~₪1.07B citada al lanzamiento | No publicado | | GINDI VOGUE | Dos solares de Central, feb 2025 | No publicado | No publicado | _Cifras de suelo y contratos del texto de licitaciones, projects.ts y news.ts. La cita de inversión al lanzamiento es publicidad del promotor en registros distritales._ ## Gravámenes, tasas y pagos estatutarios El desarrollo israelí carga gravámenes estatutarios, cargos por plusvalía, tasas de conexión y pagos municipales que no aparecen como una sola línea en el marketing de Sde Dov. El repositorio no publica un calendario de gravámenes por unidad a escala distrital. Los componentes de alquiler de largo plazo y de vivienda inclusiva dentro de TA/4444 desplazan la economía en algunos lotes sin cambiar los precios de lista privados en otros. Los triunfos de Dira LeHaskir de Shikun & Binui y las licitaciones de alquiler de Prashkovsky entregan vivienda fuera por completo de la pila de preventa privada. Los compradores no deben inferir que el costo de suelo de licitación más la construcción visible iguala el costo total del promotor. Los gravámenes se sientan en el hueco que el expediente público no cuantifica. ## Margen: el expediente no publica un porcentaje El margen del promotor es el resto después de suelo, planificación, construcción, financiación y gravámenes. Ningún proyecto de Sde Dov en el repositorio publica un porcentaje de margen objetivo. No traten conjeturas de foros de internet como hecho distrital. El comportamiento de mercado aún insinúa presión de recuperación. Gindi listó GINDI VOGUE desde unos ₪49,000 por metro cuadrado en junio de 2025, decenas de puntos porcentuales por debajo del promedio distrital de ₪70,000 a ₪85,000 citado en su propia página, y vendió alrededor de setecientos departamentos en semanas después de ganar suelo de Central unos cuarenta por ciento más barato que las marcas de Eshkol de 2021. Calcalist situó el promedio de operación cerrada de RAINBOW en ₪11 millones en el T2 de 2025 contra suelo adquirido a unos ₪1.3 mil millones por 480 unidades. La aritmética sobre promedios no es margen, porque se omiten construcción, financiación y tiempo. Muestra que la recuperación de lista puede superar el costo del suelo por un múltiplo amplio cuando las ventas tienen éxito. > El libro de licitaciones muestra el suelo. No muestra el margen. El expediente no publica un porcentaje de margen. ## De la pila al precio pedido por metro cuadrado ZOHI se lanzó en enero de 2026 desde ₪70,000 por metro cuadrado sobre un triunfo de suelo de la era 2021 a través de Levinstein, Metropolis y Mivne. GINDI VOGUE más tarde comercializó desde unos ₪59,000 por metro cuadrado frente a una banda citada de ₪70,000 a ₪85,000. Nadlan Center informó en abril de 2026 que el precio por metro cuadrado de Dimri lidera el distrito en DIMRI YAMA. Esas son cifras de pedido o de lanzamiento, no promedios de la Autoridad Tributaria. El expediente de mercado distrital actualizado en agosto de 2026 muestra promedios de meses recientes alrededor de ₪56,000 a ₪59,000 por metro cuadrado, con una división de complejo entre los promedios por ambientes de Eshkol y Central. El suelo más barato en las licitaciones de Central de 2025 apareció rápido en la estrategia de lanzamiento de Gindi. El suelo caro de 2021 sigue bajo los contratos de RAINBOW y ASHIRA firmados a bases implícitas más altas. Su contrato se sienta sobre la pila de una oleada, no sobre el promedio del distrito. ## Lo que los compradores pueden y no pueden inferir Pueden inferir que una base de suelo de ₪2.8 millones de 2021 por vivienda crea más presión de recuperación que una base de Central 2025 unos cuarenta por ciento más baja, antes de contar construcción y tiempo. No pueden inferir el beneficio de un promotor solo a partir de resultados de licitación. No pueden inferir que un precio de lanzamiento de choque iguala el costo total más un recargo conocido. La contaminación por PFAS revelada en febrero de 2026 puede añadir costo de remediación en algunos solares y convertirse en una ventaja de marketing en otros, como la prueba limpia de ASHIRA. Usen el suelo de licitación como un piso, los contratos de construcción donde se publican como una capa media, y las operaciones de la Autoridad Tributaria como resultados. Traten el margen como desconocido salvo que el promotor lo revele, lo que el expediente muestra que no hacen. --- Source: https://shavnu.com/es/blog/from-tender-to-price en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.