# El Big Bloc de Sde Dov: 1.892 propietarios, un fallo > El Big Bloc de Sde Dov en Tel Aviv: 1.892 propietarios, la tabla de derechos de 2025, la parcela 102, un sorteo congelado en 2026 y las demás parcelas privadas. Canonical: https://shavnu.com/es/blog/big-bloc-land-saga --- **Published:** 2026-08-20 (updated 2026-09-28) **Category:** history **Reading time:** 8 minutes ## Derechos en papel sobre la arena más cara de Israel La mayor parte de Sde Dov es suelo estatal vendido mediante licitaciones de RAMI (רמ"י, la Autoridad de Tierras de Israel). Dentro de la antigua cerca del aeropuerto, otra historia se sostuvo durante décadas. Familias tenían derechos de gush y chelka (גוש וחלקה, manzana y parcela) sobre arena que planificadores, promotores y el Ministerio de Defensa querían todos para vivienda. El apodo de marketing de esta costa es "el diamante de Tel Aviv". El reportaje histórico de diciembre de 2025 de los registros distritales enmarcó la pelea como medio siglo de lucha por quién la controlaría. El Estado quería departamentos. El ejército quería la pista. Los propietarios privados querían el reconocimiento de que su papel era real. Esa pelea no terminó cuando el aeropuerto cerró en 2019. Terminó, a efectos prácticos, cuando un tribunal aprobó una tabla de derechos para 1,892 propietarios en septiembre de 2025. Hasta entonces, ni siquiera el plan TA/4444, en vigor desde agosto de 2020, podía desbloquear la parte del Big Bloc en el distrito. _Encuadre del diamante y lucha de 50 años: registros distritales, 18 dic 2025. TA/4444 en vigor desde agosto de 2020: Autoridad de Tierras de Israel, 17 feb 2021._ ## HaGush HaGadol dentro de la cerca HaGush HaGadol (הגוש הגדול, el Big Bloc) es el famoso racimo de parcelas de propiedad privada que se sentaba dentro del aeródromo de Sde Dov. El suelo lo compraron familias generaciones antes de que Tel Aviv creciera alrededor de la pista. Cuando el gobierno canjeó el aeropuerto por vivienda en 2010 y 2012, esos propietarios no desaparecieron. Se convirtieron en un problema estatutario sentado bajo un programa de 16,000 viviendas. El propio glosario del sitio cifra el recuento en 1,892 propietarios privados. Sus derechos eran fraccionarios, superpuestos y atados a registros catastrales que rara vez aparecen en folletos brillantes. Una licitación de RAMI vende un migrash (מגרש, lote de planificación numerado) limpio a un único postor ganador. El Big Bloc exigió que un tribunal dividiera los derechos entre casi dos mil partes antes de que alguien pudiera tratar el suelo como un solar de desarrollo normal. Las apelaciones de derechos sobre la tierra contra los planes detallados fueron una razón por la que la megalicitación de septiembre de 2024 de unas 7,100 unidades de Central y North se aplazó de forma reiterada hasta 2025, junto a una apelación aparte sobre el régimen de viento. La propiedad privada no era una nota al pie en el expediente de planificación. Era un mecanismo de retraso con un recuento medido en propietarios, no en meses. > Una licitación de RAMI vende un migrash a un postor. El Big Bloc necesitó un tribunal para ordenar a 1,892 propietarios antes de que tres lotes de Eshkol pudieran moverse como suelo de desarrollo normal. _1,892 propietarios: glosario de registros distritales y artículo judicial del 17 sep 2025. Aplazamientos de licitaciones: Globes, 25 dic 2024._ ## Tres lotes de Eshkol que no son parcelas de RAMI Tres lotes residenciales de Eshkol son suelo privado, y son tres historias distintas. El lote 102 es del Big Bloc: su plan de diseño nombra a los administradores designados por el tribunal del Big Bloc como propietario. El lote 105 pertenece a unos 200 propietarios privados que se organizaron para construirlo ellos mismos, con un gestor de proyecto en lugar de un promotor. El plan de diseño del lote 108 nombra a un grupo de propietarios privados distinto como promotor y propietario. Ninguno de los tres estuvo en la oleada de RAMI de agosto de 2021 que produjo ASHIRA, RAINBOW y el cierre récord de ₪4.4 mil millones, y cada uno sigue su propia vía legal: propietarios que construyen para sí mismos, u operaciones de combinación (עסקת קומבינציה) en las que los propietarios reciben departamentos terminados en lugar de un precio de suelo en efectivo. El lote 105 recibió aprobación de plan de diseño (tochnit itzuv, תוכנית עיצוב) en abril de 2024, la más temprana de las tres en el expediente público. Los lotes 102 y 108 recibieron aprobaciones de plan de diseño en enero de 2025, reportadas junto con un lote adicional en un artículo de "vistazo al futuro" del 14 de enero de 2025. Ninguno de los tres tenía un promotor de cara al consumidor nombrado en el registro a agosto de 2026. Juntos, los tres lotes suman 1,146 viviendas en los diseños aprobados: 365 en el lote 102, 372 en el lote 105 y 409 en el lote 108. Eso es más de un quinto del recuento residencial del complejo Eshkol, sentado sobre suelo que el Estado nunca subastó. **Los tres lotes residenciales privados en Eshkol: 102 (el Big Bloc), 105 (unos 200 propietarios), 108 (un grupo de propietarios distinto)** | Lote | Unidades | Masa edificada | Estado del plan de diseño | | --- | --- | --- | --- | | 102 | 365 | Torre de 35 pisos, tres edificios de tejido de 9 pisos | Aprobado en enero de 2025 | | 105 | 372 | Torre de 40 pisos, torre de 16 pisos, dos edificios de 9 pisos | Aprobado en abril de 2024 | | 108 | 409 | Torre de 37 pisos, torre de 16 pisos, cuatro edificios de 9 pisos | Aprobado en enero de 2025 | ## Septiembre de 2025: el tribunal cierra la tabla El 17 de septiembre de 2025, los registros distritales muestran un hito histórico: un tribunal zanjó la división de suelos privados y aprobó la tabla de derechos de 1,892 propietarios del Big Bloc. El artículo lo llamó un fallo sobre cómo partir derechos que habían bloqueado un desarrollo coherente durante décadas. La decisión no entregó a ningún promotor un lote llave en mano. Estableció cómo los propietarios fraccionarios se proyectan sobre los lotes de planificación que el municipio ya había trazado, lo que Calcalist reportó como asignaciones en Eshkol, en otro complejo y en el plan vecino TA/3700. Esa es la diferencia entre una victoria judicial y un permiso de construcción. El plan de diseño del lote 102 podía avanzar en comité porque la masa arquitectónica ya estaba dibujada. La tabla de derechos le dijo al mercado quién cobraría, y en qué forma, cuando esa masa se construya. Los retrasos de las megalicitaciones a finales de 2024 y principios de 2025 ya habían mostrado cómo la incertidumbre de derechos sobre la tierra congela el capital. Las licitaciones de suelo estatal de Central y North pudieron cerrar en febrero y marzo de 2025 una vez rechazadas las apelaciones aparte; el reloj del Big Bloc tardó más. Y la certeza no duró ni un año: el 30 de agosto de 2026 el tribunal falló que la lotería que asigna compuestos específicos entre los propietarios privados no debe seguir adelante por ahora, porque la contaminación, el coste de limpieza y el retraso pueden diferir entre compuestos y sesgar sus valores. _Fallo judicial: registros distritales, 17 sep 2025. Asignación en Eshkol, otro complejo y TA/3700: Calcalist, 11 sep 2025. Lotería detenida el 30 ago 2026: Globes y Ynet, agosto de 2026. Cierres de licitaciones Central/North: Ynet, 19 feb 2025; Nadlan Center, 26 mar 2025._ ## Lote 105: ₪1.153 mil millones para 203 propietarios que construyen ellos mismos Financiar suelo privado no es lo mismo que pagarle a RAMI. El 6 de agosto de 2025, los registros distritales muestran que Barkat Capital aportó ₪1.153 mil millones de financiación a 203 propietarios privados en Eshkol. Son los propietarios del lote 105, un grupo distinto de los 1,892 del Big Bloc, y la facilidad les permite construir el lote ellos mismos en lugar de entregarlo a un promotor. En una operación de combinación, el retorno del propietario son departamentos en los edificios terminados, no un cheque al cierre. Eso significa que el propietario necesita financiación puente contra unidades futuras mientras se diseñan, se permiten y se construyen las torres. La línea de Barkat es el tipo de respaldo institucional que convierte derechos en papel en un balance que un banco reconocerá. Compárenlo con ASHIRA en el lote 101, un ganador de RAMI que aseguró más de ₪2.5 mil millones de financiación de construcción de Mizrahi-Tefahot y First International en enero de 2026. Mismo distrito, distinta estructura de contraparte. El riesgo de ASHIRA recae en un promotor nombrado y bancos nombrados. Los lotes privados recaen en grupos de propietarios, un financiador como Barkat y, en algunos casos, un promotor que negocia los términos de combinación. _Barkat ₪1.153B: registros distritales, 6 ago 2025. Financiación de Ashira: registros distritales, 12 ene 2026._ ## Suelo privado en otras partes del distrito El suelo privado tiene un cuarto lote en Eshkol. En marzo de 2025 Dan Real Estate ganó la licitación de los propietarios del lote 104: 260 viviendas más 300 metros cuadrados de comercio, pagando unos ₪100 millones en efectivo y el 55 por ciento de las viviendas a los propietarios. Calcalist cifró la operación en unos ₪600 millones y Nadlan Center en cerca de medio millardo de shéquels. Dan superó a Chen & Itai Gindi, Electra, Azorim y Zemach Hammerman. Esa operación muestra qué ocurre cuando los derechos están claros: un proceso competitivo entre grandes promotores, un precio publicado y un recuento definido de unidades. El lote 102, del Big Bloc, está más atrás en la curva: tabla de derechos en septiembre de 2025, plan de diseño en enero de 2025, sin promotor ni nombre de marketing, y desde agosto de 2026 una lotería de asignación congelada por un tribunal. Un texto del sitio titulado "Inversores privados en Sde Dov: 'En realidad no creíamos…'" está en el archivo de registros distritales, un recordatorio de que compradores locales trataron estas parcelas como especulativas durante años. El fallo judicial y la línea de financiación son la evidencia de que la creencia pasa del folclore a los contratos. _Operación de combinación de Dan: Calcalist, 16 mar 2025; Nadlan Center, 16 mar 2025 (lote 104 de Eshkol). Texto de inversores privados: mapa del sitio de registros distritales._ ## Qué debe comprobar un comprador en suelo privado Si comparan ASHIRA o RAINBOW con una torre futura en un lote privado, empiecen por la contraparte. En un solar de RAMI contratan con un único promotor que ganó una licitación pública a un precio de suelo publicado. En un solar privado están aguas abajo de un grupo de propietarios, posiblemente un acuerdo de combinación, y posiblemente un financiador como Barkat. Pregunten quién sostiene el acuerdo de desarrollo, y en el lote 102 si la tabla de derechos del Big Bloc y la lotería congelada afectan al migrash concreto en el que van a comprar. Segundo, revisen el reloj de permisos. Los ganadores de RAMI de 2021 ya están en construcción o con permiso: Rainbow recibió el primer permiso de excavación del distrito en marzo de 2024; Ashira recibió un permiso de construcción completo en marzo de 2026. Los propietarios del lote 105 tienen financiación de construcción y están construyendo; los lotes 102 y 108 tienen planes de diseño pero ninguna página de proyecto nombrada ni permiso de construcción a septiembre de 2026. La aprobación de diseño es una puerta abierta. No es una torre en marcha. Tercero, tasen la prima de riesgo con honestidad. Los ganadores de suelo estatal en febrero de 2025 pagaron aproximadamente un 40 por ciento menos por vivienda que el récord de 2021, según la cobertura de Ynet de la licitación de Central. Las operaciones de suelo privado tasarán el suelo de otro modo otra vez, a menudo mediante unidades en especie más que una línea transparente de suelo por metro cuadrado. El fallo de septiembre de 2025 y la facilidad de Barkat reducen la incertidumbre legal. No garantizan la misma fecha de entrega ni la misma marca de promotor que un lote que ya tiene piedra fundacional y financiación bancaria. _Suelo 40% más barato en 2025: Ynet, 19 feb 2025. Hitos de permisos: archivo de noticias distritales y projects.ts._ --- Source: https://shavnu.com/es/blog/big-bloc-land-saga en Shavnu, una guía independiente en español del distrito de Sde Dov en Tel Aviv. Las cifras salen del expediente público: declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel, SIG de Tel Aviv, licitaciones y prensa hebrea.